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中国地方政府提振土地出让使新招:组建新公司购地 - 华尔街日报

中国房地产市场不景气,已令全国各地地方政府的土地出让越来越困难,为避免财政收入出现巨大缺口,一些地方政府只得另辟蹊径。

中国财政部的数据显示,2022年前九个月,地方政府的总体土地相关收入同比下降近30%,这主要是因为土地出让大幅下滑。据万得(Wind)汇编的官方数据,土地出让收入连续六年实现增长后,在2022年前10个月下降36%。

适逢许多中国城市和地方政府已不得不在防疫措施和帮助恢复增长的基础设施建设方面花费巨资,土地收入的减少给地方政府财政收入带来了压力。

中国一些地区受到尤其严重的冲击;据来自当地财政部门的信息,今年前三季度,东北省份吉林省地方政府土地出让收入下降76%,西南省份云南省地方政府土地出让收入下降59%。

中国曾经火热的房地产市场正处于低迷状态。全国最大一些开发商的新房销售连月下降的势头已持续逾一年;房价在下跌,多家房企已发生债务违约。

中国政府有关部门上周出台了16条措施,以支持国内处境艰难的房地产市场,帮助开发商获得融资。一些经济学家表示,该计划将有助于促进房地产市场软着陆,但不太可能大幅增加住房销售。住房销售是推动土地需求的最终因素。

中国恒大集团(China Evergrande Group, 3333.HK, 简称:中国恒大)和融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings Ltd., 1918.HK, 简称:融创中国)等许多曾积极竞标新地块的大型民营房企已陷入困境,不再购地

国有开发商购买了更多地块,填补了其中一些空白,其他有政府背景的公司加入购地,其中包括地方政府融资平台(LGFV)。这些平台可以通过发行债券或借钱来为长期基础设施建设提供资金,且不会增加政府债务水平。

根据《华尔街日报》(The Wall Street Journal)看到的拍卖结果和公开记录,在部分城市,地方政府土地拍卖中的国有买家包括一些在成交前不久刚成立的公司。

在华中省份河南省郑州市,2022年前10个月,住宅用地的土地出让成交金额约为人民币250亿元(约合36亿美元),同比减少了逾50%。如果不是几十家政府关联企业参与了郑州市的三次集中供地拍卖,成交金额降幅要比这个数字大得多。

在郑州市出让的73块住宅用地中,有54块由郑州市政府或区政府或其下属部门控股的当地公司竞得。

其中许多中标公司是在郑州市宣布土地拍卖后几天或几周内成立的。根据公开资料,其中一些公司有着相同的注册地址和法定代表人。在郑州的集中供地拍卖中,这些与政府有关联的企业拿地成交价均无溢价。

郑州中豫安开城市建设有限公司(Zhengzhou Zhongyu Ankai City Construction Ltd.) 5月12日由当地区政府出资成立,六周后在郑州集中供地拍卖中竞得两块土地,总成交价约人民币11亿元(约合1.5亿美元)。郑州德恒山海置业有限公司(Zhengzhou Deheng Shanhai Zhiye Ltd.)由同一个区政府于8月11日成立,9月底竞得一块土地,成交价为人民币3.7亿元。

目前尚无法确定这些公司是否专门为参与郑州市集中供地拍卖而成立。

中国其他地区也有类似情况发生。在东北辽宁省省会沈阳,今年拍卖的23块住宅用地中,有14块被11家地方国有企业或地方政府融资平台买走。根据公开记录,其中有七家是在宣布竞标前几天成立的。

在上海附近的二线城市苏州,今年拍卖的93块住宅用地中,超过四分之三被地方国企拿下。在七个事例中,中标国企是在地方政府将所涉地块挂牌出让后成立。

这些操作可能表明,这些要么来自地方政府系统内部、要么为银行贷款的资金被输送到国有企业,用于购买土地,然后被地方政府记为财政收入。

彼得森国际经济研究所(Peterson Institute for International Economics)研究员Tianlei Huang说,地方政府利用地方融资平台来购买土地,这样土拍市场就不会显得死气沉沉。但Huang说,这就像政府把钱从左手倒右手,在这个过程中因为借贷还产生了更多成本,这是一个愚蠢的举动。

龙洲经讯(GaveKal Dragonomics)高级分析师咬丽蔷(Rosealea Yao)表示,除非地方政府能够以某种方式重振土地市场活力,并产生更多涉及非国资背景买家的“真实”交易,否则这种买地活动是不可持续的。

高盛(Goldman Sachs)分析师估计,今年迄今为止,在中国22个主要城市的集中土地拍卖中,地方国有企业购买了其中约60%的土地。大多数地块都是以底价成交。

这种活动似乎已引起中央政府监管机构的注意。9月底,财政部发布通知,严禁地方政府通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。财政部还表示,地方政府需要控制支出,不得虚增预算收入。

即便如此,地方国有企业还是继续购买土地。官方数据显示,在广州10月10日结束的一次拍卖中,所有九块出让的住宅用地全部被国有开发商或地方政府融资平台购得。

瑞银(UBS)首席中国经济学家汪涛称,财政部这一规定可能难以执行,因为房地产市场的深度低迷让一些地方政府出现了实实在在的融资缺口。

她补充说,他们必须想办法填补这个缺口。

汪涛称,国有企业购买土地也有助于保持土地价格稳定。土地和房产被用于抵押品,担保一系列贷款,它们价格的不断下跌可能会降低作为抵押品的价值,进而可能在整个经济中产生破坏性的连锁反应。

据债务研究公司CreditSights的分析师Zoey Zhou和Zerlina Zeng说,虽然中国最大、最富裕城市的多数地方政府融资平台拿地的目的是建设商业或社会保障房项目,但中小城市的地方政府融资平台拿地可能是为了支撑当地的土地出让收入。

她们表示,在这些城市中,地方政府融资平台购买的土地只有不到五分之一已开工建设。一般来说,如果买家在购买土地后两年内未开始开发,地方政府可将土地收回。

德国商业银行(Commerzbank)驻新加坡的中国经济学家Tommy Wu称,人们憧憬中国经济明年将明显改善,使地方政府能够再次“以更正常、更内生性的方式获得收入”。

在这之前,国有企业买地的做法可能会继续下去。克而瑞(China Real Estate Information Corp.)的研究员谢杨春说,如果没有人买地,将对整个房地产市场的信心产生巨大影响。

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