新政策解除了之前旨在控制房地产开发商债务的一些限制。

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2022年11月14日09:55 CST 更新

过去一年的大部分时间,在习近平遏制房价飙升的举措和新冠动态清零防疫政策的双重打击下,中国经济一直处于低迷状态。

现在,随着习近平采取行动放松疫情限制举措,他也发出了逆转房地产调控的信号,相当于承认这两项政策造成了经济痛苦和公众不满。

根据上周五流传的一份发给中国金融机构和参与决策的官员的通知,中国央行和中国银行保险监督管理委员会(简称:银保监会)发布了一系列广泛措施,旨在提振住房需求和供应。接近中国央行的人士证实了这份文件的真实性。

据参与决策的官员称,习近平签署的这些新政策解除了之前旨在控制房地产开发商债务的一些限制,并允许贷款机构向陷入财务困境的房屋建筑商发放贷款。

22V Research中国研究主管Michael Hirson表示,这些房地产措施,再加上新冠限制措施的放松,明确表明北京方面正加大力度支持增长。22V Research总部位于纽约,主要提供投资策略。

尽管中国各地的地方政府已采取较为温和的措施来缓解房地产公司面临的一些压力,但新推出的这16项措施代表着迄今中国政府为拯救房地产行业迈出的最大一步。数十年来,房地产行业一直是这个全球第二大经济体增长的关键支柱。

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房地产调控措施导致房屋销售减少,损害了房地产行业的整体增长。

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此前数十年,中国房价上升速度超过总体经济增速。

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恒生银行(中国)(Hang Seng Bank China)首席经济学家王丹表示,这些新措施规模庞大,相当于针对中国房地产行业的定向信贷放松。她认为这些新措施与前几轮渐进式支持措施形成鲜明对比。

王丹称,开发商的还贷期限迫在眉睫,监管机构迫切希望避免潜在违约浪潮引发金融部门的系统性风险。她还表示,即便如此,购房需求仍然疲软,房地产市场人气的逆转可能取决于国内经济的长期前景。

在中国放松房地产调控政策和新冠限制政策的几周前,习近平在备受关注的中共二十大上获得了第三个五年任期。随着习近平巩固对政权的控制,他的第三个任期面临着中国数十年来最严重的长期经济放缓。

中国经济疲软在很大程度上是习近平采取的两个运动式措施的直接结果,即新冠抗疫措施,以及从去年开始的抑制长达四十年的房地产市场繁荣的措施,官员们此前警告这种繁荣可能形成了泡沫。

房地产调控措施导致房企违约增加,银行坏账上升,房屋销售和投资减少,所有这些都严重拖累了最近几个季度的整体经济增长。

中国2022年1-9月国内生产总值(GDP)仅增长3.0%,远低于中国政府3月设定的约5.5%的全年增长目标。

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中国长期以来最大的房地产开发商中国恒大现在是该国最大的债务人。

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此前数十年,中国房价上升速度超过总体经济增速,推动更多信贷进入房地产领域参与投机,并进一步推高房价。近年来,相关部门一再试图通过各种紧缩措施来打破这种恶性循环,但每当增长受到威胁时就会放松这些举措。

根据高盛集团(Goldman Sachs Group Inc.)的数据,到2019年,中国住宅和开发商库存总值为52万亿美元,是美国住宅市场规模的两倍。

随着中国政府去年收紧对开发商的调控,并重申执行更严格规定的承诺,一些私营开发商开始在危机边缘徘徊。其中最引人注目的是中国恒大集团(China Evergrande Group, 3333.HK, 简称:中国恒大),该公司此前多年一直是中国最大的开发商,目前则是最大债务人,不过这种担忧已经蔓延到其他大型私营开发商。

已有超过30家开发商出现美元计价债券违约。国际投资者纷纷大举抛售这些公司的债券,推动价格创出新低,在这种情况下,就连实力最强的一些私营开发商也难以发售新债。

随着今年总体经济面临的痛苦加剧,监管机构和地方政府只采取了适度行动试图避免全面爆发楼市危机,推出退税、现金奖励和降低首付等有限的措施,以及对银行进行窗口指导,以增加房地产贷款。但这些零碎的举措迄今尚未扭转市场信心,也未能提振该行业。

根据行业数据提供商克而瑞(China Real Estate Information Corp.)的信息,10月份中国百强房企的销售额降至约合767亿美元,较上年同期下滑28.4%,连续16个月同比下降。

自去年夏天以来,中国住宅销售额大幅下降。目前,令西方国家楼市承压的主要是通胀、房价上涨等因素,而中国房地产市场面临着开发商债务危机、新冠疫情封控影响等难题。随着境外投资者和普通购房者都逐渐失去信心,多地政府下调了房贷利率,开发商也开始使用送车、送猪甚至提供工作机会等促销手段刺激购买。此外,《华尔街日报》分析了房地产作为中国这个全球第二大经济体的支柱产业,其出现动荡对全球经济有何影响。封面图片制作:Sharon Shi

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现在,随着中共二十大后一个由忠于习近平的党员组成的新领导班子就位,这位最高领导人正朝着以更加协调一致的方式来支撑经济迈进,这是为应对与美国的竞争加剧而做出的更广泛努力的一部分。

麦格理集团(Macquarie)驻香港经济学家胡伟俊(Larry Hu)表示,二十大后政策放松的空间似乎扩大了。他称,之前的一系列努力收效甚微,决策者现在正大力推动信贷流向房地产行业。

信贷已成为令开发商特别头疼的问题,因为许多开发商之前依靠大量借贷来建设新项目和维持运营。根据中国国家统计局的数据,今年前九个月,中国房地产开发商到位资金下降24.5%。

这份新的通知由中国央行和银保监会联合发布,并不代表习近平先前为房地产行业降温的努力出现完全逆转。

这一被称为支持房地产市场“平稳健康发展”的通知仍强调需要遏制投机性房地产购买,重申习近平的口号“房子是用来住的,不是用来炒的”。

按照相关新措施,开发商的开发贷款、信托贷款等存量融资未来半年内到期的,可以允许超出原规定多展期一年。开发商的债券按期兑付确有困难的,可通过协商做出合理展期。

该通知还称,要支持银行提供“保交楼”专项借款,另外,对于一些个人住房贷款,金融机构可与购房人自主开展协商,进行延期展期等调整。后一个举措显然是为了帮助化解那些自夏天以来参与断贷行动的人当中日益高涨的不满情绪。

银行还被鼓励支持优质房地产企业收购受困房企的项目。

新政策要求金融机构对国有、民营等各类房地产企业一视同仁,上海易居房地产研究院(E-House China R&D Institute)研究总监严跃进称,此举似乎旨在解决银行不愿向民营开发商放贷的问题。

仲量联行(Jones Lang Lasalle)首席中国经济学家庞溟(Bruce Pang)说,监管机构正进行全方位的努力,以实现房地产行业的软着陆。不过,他表示,鉴于相关措施重点偏向于改善现金紧张的开发商的流动性,这些措施可能不足以避免房地产市场的放缓。