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习近平口号治国?中国百城房市价量双跌,“金九银十”旺季不再

Sun, 06 Nov 2022 18:40:44 GMT

资料照:北京市民在房地产交易会上观看公寓楼模型。(2010年6月24日)

中国房市“国进民退”? 观察人士:稳定市场,惟荣景不再

最新数据显示,全中国百城10月的房价和销售量持续走跌,代表房市“金九银十”的传统旺季正式崩盘。尽管中国国家主席习近平在二十大报告中重申“房住不炒”、“租购并举”等支持刚性自住需求或可能的租赁政策红利,但分析人士指出,中国现处于一手打压房市、一手刺激房市的矛盾中,地方政府若不出台对策,恐让习近平沦于口号治国。而房市的不景气已让不管是要购屋、还是要卖房的中国民众都怨声载道。

根据北京中指研究院的最新统计,全中国100个城市的新建住宅均价于10月达每平方米16,199元人民币,已连4个月走滑,跌幅较9月收窄0.01个百分点。而二手房的均价则达每平方米15,945元人民币,也是连6个月下跌,跌幅较9月扩大0.03个百分点。

中国房市陷入“价量齐跌”寒冬

另据中国国家统计局10月底发布的最新数据,全中国1至9月的商品房销售面积、金额及建商到位资金同比分别下降22.2%、26.3%、24.5%,仍是一片惨淡。

中国房市持续处于“价量齐跌”的寒冬,不管是要卖屋、还是要买房的中国民众都心有戚戚焉。

因议题敏感而不愿透露姓名的山东淄博市民告诉美国之音,友人今年释出两套房,挂网数月都乏人问津,最后是在两个条件下才卖出,一是降价,二是将中介佣金从2%提高到10%。

另一位原籍山东大连的市民则告诉美国之音,她去年底“润(run)”出中国,移民美国,因此出售两套房,她自认“运气较好,遇到买主”,但总价约300万人民币的房子,也是得各降个50万人民币,才于今年成功脱手。

中国自去年铁腕打压房市以来,已引发包括恒大等建商破产,甚至无法如期交屋的烂尾楼危机。即便房价因此大跌,但对中产阶级来说,购屋仍是遥不可及的梦。

高房价收入比 中产阶级购屋难

35岁的业务主管程益成告诉美国之音,他努力了5年,仍筹不出百万人民币的首付款,而且他所处一线城市的房价跌幅有限,得不吃不喝30年才供得起。

程益成说:“长久当然要购屋,但就是买不起。广州市区一套房,旧的要三百多万元(人民币),目前薪水负担不起按揭款。”

程益成现在月付4000人民币,住在80平方米大小的租屋里。他说,政府若能补助,让他少付四分之一的月租,生活压力会小一点。因为不符合贫户资格,程益成无法申请廉租房,另因工作之故,他也不便搬到离市区较远的保障性住房。

面对房市的持续低迷,习近平于二十大的报告中仅重弹十九大的旧调。他说:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”

中国国务院总理李克强10月底主持国务院常务会议时也重申,未来要保持房地产融资平稳有序,支持一城一策来满足刚性和改善性住房需求,也要保交楼、稳民生,建立房地产发展新模式。

对此,房产专家表示,北京政策旧瓶装旧药恐难解房市陈疴。

位于台北的台湾经济研究院景气预测中心主任孙明德在接受美国之音采访时表示,地方政府若不出台对策,习近平的房市政策根本走不出中南海,因此,“一城一策”可能得等到明年3月地方领导班子底定后,走向才会明朗。

习近平房市政策 如何落地是关键

位于台北的台湾经济研究院景气预测中心主任孙明德 (照片提供:孙明德)

位于台北的台湾经济研究院景气预测中心主任孙明德 (照片提供:孙明德)

孙明德说:“从中央去管这个东西(房市)的话,其实缓不济急,要等县市政府新的团队全部到齐以后,(若)都是习家军,到时候比较有机会来治理房地产乱象。要不然你中央每次推一个命令,地方都消极以对,那是没有用的。”

而且他说,二十大后,国进民退看来仍是习近平未来五年执政的主旋律,因此北京对于民企开发商的管控只会越来越严。

孙明德分析,中国近两年调控房市乃属必要之举,因为若放任房价飙涨,恐会步日本泡沫经济之后尘。日本房产总市值曾占GDP的5倍之高,但中国房市的泡沫更严重。

国际数据库Numbeo的统计显示,中国的房价/年所得比于今年年中达到38.43倍,高于去年同期的27.89,为全球第六高,仅次于叙利亚、加纳、斯里兰卡、香港和牙买加五个经济体。

房地产咨询公司戴德梁行表示,中国房价近年惨跌后,现行市况已相对稳定。但该公司中国北区研究部主管魏东以电邮回复美国之音采访时表示,除了买房时的首付比例、资格和政策限制外,房价高不可攀仍是购房的最大障碍。她说:“按照国际惯例,房价收入比在3-6倍之间为合理区间。而中国总体房价收入比都高于这一水平。尤其是一线城市,房价收入比基本达到30(倍)以上,而三四线城市也大多在5(倍)左右。”

位于台北的德明财经科技大学客座教授庄孟翰在接受美国之音专访时也说,北京仍须持续抑制房价,以免租金也连带走涨,让低收入人群更难以为继,政府可用手段包括,降低多房者的贷款成数或课征印花税等,来补贴穷人的住房需求。

降购屋压力 供给、优惠利率和贷款三管齐下

他说,基于按揭负担不应超出家庭总收入的30%,中国也应针对中产阶级和低收入户提供差别性的优惠利率、贷款成数及还款宽限期,以减轻他们的购屋压力。

位于台北的德明财经科技大学客座教授庄孟翰(照片提供:庄孟翰)

位于台北的德明财经科技大学客座教授庄孟翰(照片提供:庄孟翰)

庄孟翰说:“像香港、新加坡,房价一涨,涨太高,第一个贷款的比例就降低。第二个税很高,如果你(房价)再继续涨上去,我就课你额外的印花税,虽然这样房价还是很高,但是你不压抑那更惨。”

另外,他说,地方政府可以透过无偿拨用公家土地让建商开发市区周边的保障性或租赁住房。不过,二十大后,中共最高领导班子中,懂财经的人少得可怜,让他质疑习近平喊出的“房住不炒”及“租购并举”主张到底要如何落地。

庄孟翰说:“这些(常务)委员当中,好像经济建设的人才偏低,对于住房方面来讲,可能还是停留在口号,因为不晓得怎么执行。”

今年初以来,中国早已采取多项措施来刺激房市,包括允许部分城市下调首套住房贷款利率,并对卖房一年内再买房者给予退税优惠。在中国房地产研究机构贝壳研究院10月监测的103个重点城市中,多数主流城市的首套房贷利率为4.12%,较9月下降3个基点,但房市还是难见起色。

尤其个别城市为稳房价,如广东中山和福建平潭则又陆续祭出“限跌令”,禁止房价每次跌幅不得超过5%等,这让中国房市等于处于一手打压房市,遏制投机性的房市炒作下,另一手又拉抬需求的矛盾中。

不过,贝壳研究院指出,拉抬自住的刚性需求将主导中国房市未来的发展,在此前提下,住房消费者“卖一买一”的贷款利率未来可望调降。该研究院更预测称:官方“未来不排除会进一步结构性放宽二套房的贷款利率。”

戴德梁行:住房租赁市场将迎来快速发展

在习近平重申“租购并举”后,戴德梁行的魏东预测,中国房市未来商品房和保障性住房的双轨制已势在必行。她表示:“中央政府将继续发力完善住房供应端制度政策,并大力推动住房租赁市场发展,完善购+租、市场+保障的住房体系。”

魏东说,中国房市政策未来将朝“租赁”方向倾斜,可能涉及到从租到购的发展模式及其配套的金融、土地、销售政策等。

她说:“随着住房租赁需求的逐步扩大,住房租赁市场也将迎来快速发展期,这也为开发企业、运营企业、装饰装修企业、金融机构等提供了新的发展机遇。而与之相配套的政策及制度的完善,也将使得我国房地产市场向着更健康有序的方向发展。”

(美国之音特约记者黄丽玲对此报道亦有贡献)

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