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任泽平称未来 70 %的城市房子将过剩,90% 的房企将消失,如何看待这一观点? - 知乎

肯定有人想说,这™还用预测?用眼睛看不就好了?

比如恒大,现在是没消失,但就算人许老板八字硬,它缓过气来,但它家的期房,你还敢买?

恐怕越打折,你心里越犯嘀咕吧?

将来别的房企能卖期房,他家必须精装修现付,还怎么竞争?没有高杠杆,它搞得来房地产?

信用,是金融资本时代最值钱的资产,从这个角度看,恒大已经信用破产了,在未来它一定会消失。

之所以现在不消失,是因为需要它存在,去吸收供应商、农民工、烂尾楼业主、债主、员工……的怒火。

如果它消失了,这些怒火就直接对准更高一层了,指不定会喷出什么东西来。

所以90%的房企会消失这条,很对,抄底地产股还不如赌球来得痛快。

至于房子会不会过剩,任大网红其实想说的是——大家都去追逐那30%的大城市核心区房产吧!

这观点难道不是烂大街么?

那有没有人跟你说过,如果一个观点烂大街了,那它就是割韭菜的最后一刀?

来,我来讲点不一样的:

1)作为建筑的房子会过剩,作为“可以居住的资产”的房子,则不会过剩。

2)大城市核心区,也将会是怎么涨的就怎么跌。

房产不会过剩,庄家甚至不需要刻意拆出需求来,只需要转移公共服务,就会产生新的需求。

比如你在“××新城”有一套住房。

住了一段时间后,你发现先是医院搬了,后是学校搬了,慢慢的,周围的商业、街边小店都逐渐关了。

越来越多的人,开始搬出。

又过了一段时间,连水电都开始不稳定了,物业也撤了,你想找人修个什么东西,电话打烂了也没人来……请问你搬不搬?

搬——这不就有新的需求了?

要知道,“稀缺”并不都是客观存在的,也可以被制造出来!

如果你能决定某样刚需商品的生产,你就一定有办法让它变得稀缺,从而让自己变得富有。

盐,从春秋时期管仲计划搞垄断官营开始,一直到清朝,价格就没便宜过,古代贩私盐就跟现代卖白粉似的,都是脑袋别在裤腰带上暴利且暴力的行业。

为什么普通老百姓吃口盐,要付出那么高的代价呢?难道古代缺盐?

自然界中的盐肯定是不缺的,即使在古代,产能也充足。

但是垄断制造了稀缺。

由于盐是刚需商品,老百姓不能因为涨价就不吃盐,所以皇帝只需要控制住所有的盐矿,再提高价格,就可以充盈府库。

古代是盐,搁现代就是房子。

而且房子比盐更好用,它除了是刚需、可垄断,它还能创造债务,进而衍生货币,催生通胀。

请问还有哪样东西,能比房子更好地行使财政功能、货币创造功能?

没有吧?至少暂时没有。

这个问题我之前发在知乎想法里,想和网友一起讨论,我的答案是“数据资产”。

但只有当数据成为未来人类的生存刚需时,它才会真正替代房子,而在此之前,房子都仍将作为史上最好用的财政工具、货币工具,无可取代。

那你说这样的房子,是过剩还是稀缺,重要吗?

不重要!

房子本身并不稀缺,甚至连土地都不稀缺,真正稀缺的是高价值的公共服务,是好学区、好医院、好社区……

又或者说,稀缺的是高阶层的身份认同。

这就解释了,为什么鹤岗、玉门的房子不值钱,而北京、上海的房子很值钱。

既然提到北京上海,就顺便吐槽下“大城市核心区的房子永远涨”这个烂大街的观点。

“大城市人口净流入”,
“核心区房价永远涨”
……

这些判断,都是基于“观察”,而不是基于逻辑,就很容易掉入“经验陷阱”

举个例子你就明白了。

在一个羊群中,有两只羊类经济学家,它们观察到,每天中午都会有人投喂精饲料,每天晚上则是干草,于是将这一观察经验作为“羊群真理”向整个羊群发布,并预测今晚将进食干草。

结果晚上喂的小麦青储,因为饲养员最近刚好低价收了一批……

这个故事告诉我们——基于观察的经验去预测未来,无异于刻舟求剑。

有些“结论”,之所以成为“信仰”,并不是因为它很有逻辑,纯粹是因为人们听得多说得也多。

在大数据信息流的日臻完善的现代社会,“洗脑”变得更轻易、更无孔不入,我们就更需要学会独立思考。

最重要的,就是养成先问是不是,再问为什么的习惯。

大城市真的一直都人口净流入吗?

不是,美国大萧条时期,就发生过逆城市化现象。

因为就业减少,人们为了降低生活负担,就搬回了乡下,重新和父母住到一起。

大城市核心区真的永远不会跌么?

不是,东京银座的房价就斩到过膝盖。他们当年摇号中签率只有1/3300,即使这样热烈的需求,也逃不过债务周期的铡刀。

思辨和逻辑,是给“信仰”祛魅的重要工具,凡事多问几个是不是,多思考几个为什么,人生会明亮很多。

大城市核心区的房子,集中了最优质的公共资源,所以是稀缺商品,但这只是它贵的原因,并不是它价格会一直涨的原因。

难道你就这么有把握——现在的核心区,未来仍是核心区?

公共服务也好,阶层认同也罢,都是人为制造出来的,核心区的地皮虽然不能转移,但是锚定其价值的高阶级身份和高效率向上的通道(学区),完全可以转移。

如果核心区转移,你觉得会呈现出什么样的规律?

这时候你一定会想翻出城市规划的设计图,接着在地图上圈圈点点,去思考核心区建在哪里更合理,对不对?

然后你就会掉进另一个思维误区——当人们试图对未来做出预判时,往往会把最正确的事情,当成最容易发生的事情。

还是上面那群羊,还是那两只羊类经济学家,它们还在预测晚餐吃什么。

A羊说:“我认为我们会去到水草丰茂的草原,那里活动空间更多,更利于种群幸福度的提升。”

B羊说:“我认为我们会留在温暖干燥的羊圈吃精饲料,这样营养更均衡,更利于小羊的发育。”

结果他们被带到的是……屠宰场。

这两只羊为什么没有预测正确?活动空间更多➜羊群更幸福,营养更均衡➜小羊发育更好,这些逻辑有问题吗?

没问题,

有问题的是它们搞错了关键决策者所追逐的利益目标。

显然,羊的逻辑,并不是牧羊人的逻辑。

同理,你的逻辑,也不是庄家的逻辑。

从庄家的视角看,核心区的房子有哪些特点?

1)价高➜ 动迁成本高;

2)最重要的是……卖完了。

如果庄家手上没有筹码了,那请问他拉抬价格的动机在哪里?

炒股的都知道,庄家手里筹码够多,他才有拉升的动力,如果一个盘里全是散户,他会拉吗?

拉个鬼,他会先震荡,把散户都洗出去,自己趁机低位吸筹,吸够了再拉。

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既然房子的价值来源于“稀缺”,而这个稀缺又是庄家制造出来的,那么思考庄家的意志,并预判其行为,才是资产保值和增值的真正规律。

从庄家视角看,死守核心区并不合乎其利益,版块轮动显然是更好的策略。

只不过房产交易周期很长,长到我们现在还没观察到大规模的轮动。

预判轮动的关键,就是要看庄家手里都拿着哪些筹码。

直白地说,就是看目标城市的待开发和开发中地块,都在谁的手里。

城投、国资等背景的开发商,控制得最密集的区域,最有可能被拉起来。

开发程度不高?没关系!

配套不好?没关系!

库存太高空置率太高?也没关系!

你要相信,一个既是运动员又是裁判员的人,不管他往哪里跑,球都会传到哪里去。

对于我们小散来说,紧跟他的步伐,就是最好的投资策略。

必须要说明的是,这里用的是投资视角看待买房这个问题,如果你的孩子马上要上学了,还用这招,那估计等你收获的时候,孩子义务教育阶段都已经结束了。

总之,盯住“庄家”的动向很关键,这是件考验眼光的事情,将来你的房子是过剩还是稀缺,就看你往哪里下注。

至于买房投资需要关注的时间和城市,请继续阅读下面这篇文章,里面有详细的逻辑分析。

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