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媒体报道多城二手房挂牌量突破 10 万套,交易周期拉长,具体情况如何?释放了哪些信号?

王克丹的回答

这个图都用烂了,看明白这两个杠杆,就能理解房地产的演化过程。

第一步靠债务支撑起流动部分的价格,包括新房和二手房,一块钱就能撬动几块钱甚至十块钱,其实有些地方早几年就是20%首付了。

第二部靠流动部分的价格撬动整个存量的总估值变动,假设按3%的流动性,1块钱就能撬动上百倍的总财富增加,或者居民认为自己的财富增加,现实中哪有那么多财富啊。

现在就是杠杆的反噬,少量的变现都可能带来踩踏和恐慌抛售,考虑到民间亲朋借贷,跌10-20%可能就是最后接盘者首付就搭进去了,剩下的就是债务。几个之前的观点也逐渐显现:

1)变现的是钱,不变现的是税;

2)18年之后加杠杆变现的,算完账多数城市可能是给税收和银行打工。前两年上车的预计更惨,限售期内无法变现,甚至交房可能都有问题。

3)居民储蓄持续消耗,会让一些非投资者尝债能力也出现问题,我国居民抗压能力极强,不好的一点是总想把各个环节创造的风险转移到居民口消化,但大概也有极限吧。

4)挂牌占比多少以后,供需关系逆转可能出现踩踏?人性就是这样,过热的时候加码投机,转冷的时候又都想抢跑,还尽量不让别人知道自己在抢跑。

即便房地产的游戏越来越清晰,但预计也有信息阻塞的惯性思维的人,套现的窗口预计还没有完全关闭,只是相比过去几年,接盘者没那么好骗了。

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