商业地产Y观点的回答

造成这样的局面，首先还是要归功于中国银行房贷利率的高企。

仔细观察最近20年房贷利率的变化，我们发现其实从1998年开始，房贷利率虽然有些起伏，但其实整体来看，变化并不大，可以说快20年了，我们的房贷利率一直属于一个稳定的水平。

那么这个稳定到底是高还是低呢，很简单，对比一下全球就知道了：

看看欧元区各国的房贷利率，再对比一下全球，中国的确在这一点上是傲视全球了。

而这一次经过几次的降息，买房的老百姓心里坐不住了，某些城市低于4的房贷利率可能和高峰相比整整近2个点，很多人都会算帐，自然就觉得以前的利率不划算了，希望提前还贷。尤其是对于选择固定利率的房贷客户，更是迫不及的希望提前还贷。

那么，到底提前还贷是个合适的方式吗，我们暂且不考虑银行是否拖延的问题，我们先粗略的看看：

首先，先讲一下合同期限选择固定利率的。事实上，如果在房贷合同期间，选择固定利率，那肯定是无法有效抵御利率风险的。前面的图我们已经看到了，我国的房贷利率放在全球都是高水平的，只要对中国经济长期看好，那么按照全球市场水平，房贷利率持续降低应该是大的趋势，一般的房贷期限都在30年。这30年期间只有浮动利率才可以真正抵御风险，尤其是经济长期看好的前提下。因此，如果是固定利率的，不管现在利率水平如何，能够想办法调整那是最好的。正如我们在投资上常常强调的，跟着指数基金走，从3年以上来看，是最好的投资手段，浮动利率正是如此。

那么，从20年开始，银行按揭贷款基本都是直接选用lpr浮动利率，只要你不特意更改，应该大家都一样，那么这个时候，我们是否需要提前还贷？

无论是各类媒体报道还是这个问题，都没有讲清楚提前还贷的风险，比如媒体报道中讲到的“来自郑州的购房者熊先生告诉中国证券报记者，2021年上半年他在郑州购买了新房，当时审批下来的房贷利率是5.2%，而目前郑州最低首套房贷利率已经降至3.8%，如果提前还贷后再贷款，可以省下将近70万元的利息。“

提前还贷再贷款，这个具体操作模糊处理了，很容易误导人。按照我的理解（我不是专业银行，有错误请银行专业补充），这位郑先生买房的时候，贷款用的是住房按揭贷款，而还贷后再贷款，如果是还贷后再次购买其他的新房或者二手房，这个时候就还是可以使用按揭贷款的形式，但如果还贷后再次用已还清贷款的房子去贷款，这个时候贷款的形式变成了抵押经营贷款，而不是按揭贷款了。

打个比方，一般在现实操作过程中，为了享受今年较低的利率，我想提前还清我现有的贷款，但是呢，我的储蓄现金没有足够还清贷款的现金。此时，银行会建议你可以使用现在你贷款中的房子进行抵押，然后把抵押的钱来还房贷，但是这里的问题是，房子只有全部还清贷款后，才能抵押。

于是，银行会给你找个第三方金融机构，先借你300万，让你用这300万还清贷款（这就是俗称中的“过桥”），这个时间如果处理的快的话，最快在1周到1个月之间，这个时候你只要付过桥的一个月高额利息。这一系列的过程银行工作人员都会私自给你处理好，还清贷款后，你再拿房产去找银行抵押，但这个时候记得不是之前的按揭贷款了，这个时候大概率是抵押经营贷，通过经营贷你重新贷款了300万，并把300万还给了过桥机构，此时你就完成了贷款的转化过程，从原来高额的住房按揭贷款转为了目前利率较低的住房抵押经营贷。

通过一系列的操作，贷款金额没有发生变化，还是欠银行300万，但是利率可能变化了，从原来的按揭贷款5个点转成了目前较低的3个点的经营贷，似乎除了按揭贷款变成了经营贷，名字变了，其他都没变。如果中介机构或者银行工作人员仅仅把流程介绍到这里就结束了，那么你要谨防了，因为这样做一定是有很大风险的，因为按揭贷款和经营贷款是有很大区别的：

1、按揭贷款的目的只有一个，就是买房，他的主要目的就是买新房或者买二手房的时候，要靠购房合同才能获取，因此还清房子以后是不能再进行按揭贷款的。而经营贷有明确要求是不允许用于房产贷，如果想要获得经营贷，并把它使用在买房，那么是非法的，且经营贷需要注册企业才可以。因此从注册企业开始，到把钱用在房产，这一系列的都是属于违法行为，存在极大的隐患，银行可以随时因为你的违法和违约收回贷款，拍卖你的房产。你可能会说，这不是银行工作人教我的吗？不好意思，所有的违法行为后果白纸黑字都写在贷款合同里，只不过当时大家都装糊涂。

2、按揭贷款的合同周期是固定长期的，一般是20年，30年，期间除了浮动利率lpr变化，其他不会发生变化，你只需要按月支付贷款和利息就好。但是经营贷虽然也有长期10年，但大部分应该都在1年-3年，每年会根据市场的不同，制定新的贷款政策和利率，很多时候由于贷款额度紧随，也可以直接抽贷，也就意味着无论是多低的利率，你能享受的仅仅是1年或者最多3年。一旦停止贷款，你将马上面临全额还款的风险，而且即使没有抽贷，每年或者每3年很多银行要求先全额归还贷款，然后再贷款，这导致没有必要的二次过桥费的发生，大家要谨慎。

以上两点是经营贷的最大bug，一个是买房非法，另外一个就是政策周期极短，带来了很多不必要的麻烦。所以，其实你只要选择了按揭贷款的浮动利率，完全无需提前还贷，因为每年的利率会调整，长达20年以上的利率平均，会让你跑过市场上绝大多数的产品。这是巴菲特说的指数投资的核心关键。

当然了，你本身就有足够偿还的现金，然后现在又没有高过4个点以上的投资渠道，那么还清也是投资渠道，总比在银行存活期好！