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广州多个售楼处春节不打烊,有秒杀房源直减 120 万,有项目推荐买房最高奖 4 万,哪些信息值得关注?

佐伊23的回答

我只能说,广州为了自救,的确很拼。但是,有问题的不仅仅是广州,全国都需要自救。

一、广州的基本情况

四大一线城市房价,广州压力最大。

广州是一线城市中第一个打响认房不认贷的。

是一线城市中首个首套房贷突破LPR下限。

还是一线城市里面唯一一个落实房票的。

为什么广州这么激进?因为广州的房价压力太大了。

2023年新房房价同比数据,广州连续12个月下滑,环比数据也是8个月下滑。

二手房数据更惨。同比方面,也是连续12个月下滑,且同比下滑幅度比新房更大。环比方面,12个月中有9个月下滑,且幅度比新房更大。

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在这种情况下,广州商品房销售大幅下滑。中原地产统计的商品住宅销售数据,从金额看,2023年仅为2021年巅峰期的72.43%,从面积看,只有2021年巅峰时期的65.27%。

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房地产大幅降价的第一个直接后果,就是卖地收入大幅下滑。下表是广州政府性基金收入和卖地收入的数据(卖地收入是政府性基金收入的大头)。从已经公布的数据看,2022年卖地收入比2020年巅峰时期大幅下滑854亿元,同期政府性基金收入下滑885亿元,基本都是卖地收入下滑导致。

2023年的数据不可能实质性恢复。

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对地方政府而言,除去转移支付外,最大的收入来源,一个是一般财政收入,一个是政府性基金收入。下表是2020-2022年的财政情况。可见,2022年整个收入比2020年巅峰时期下滑752亿元,一般预算收入还增加了133亿元,财政收入下滑几乎全是因为卖地收入下滑导致。

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在这样的情况下,广州吃财政饭的收入受到巨大影响,不论是事业单位还是公务员,薪酬绩效合计都出现不同程度降低。

房地产大幅降价的第二个影响,就是房企资金回流受阻,拿地意愿下滑,投资意愿下降。

房地产产业链很长,开工阶段可以拉动水泥、钢铁、玻璃、建材、工程机械、建筑等行业,竣工阶段可以拉动家电、家居、家装等行业。经济下滑时,不同行业出现产能过剩,商品卖不出去。降息降准、取消限购等等政策,可以刺激商品房销售,进而刺激开发商投资,消耗上述行业过剩产能,对冲经济下滑。反之,一旦投资下滑,上述行业都会受到影响。

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现在的情况,不仅仅是广州一个城市如此,而是全国都是这样。

二、全国的房价情况

广州发生的所有事情,全国都在发生。

我们先看房价。

(一)房价同比

70个大中城市中,2022年房价同比下跌的高达53个,2023年仍然高达48个。

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二手房方面数据更为惨烈。70个大中城市中,2022年房价同比下跌的高达64个,2023年更是增至69个,仅成都一个城市微涨。

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(二)房价环比

如果仅就2023年每月趋势来看(环比看),房价下跌也是越演越烈。

新房方面。2023年5月以来,环比下跌城市越来越多。年初环比下跌城市为33个,年末已经高达62个。也就是说,70个大中城市,绝大多数的房价逐月下滑。

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二手房方面。2023年5月以来,环比下跌城市大幅增加,11月除杭州持平外,所有城市环比下跌;12月70个大中城市全线下跌,无一例外。可以说,从5月以来,70个大中城市,绝大多数的房价逐月下滑,且越演越烈。

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(三)房价降幅如何

不仅是降价的城市越来越多,而且每月降价的幅度也越来越大。

新房从7月份开始,每月平均跌幅(环比)开始扩大。1-6月,跌幅多数在0.2%-0.3%这个区间;7月以来,跌幅主要处在0.4%-0.5%这个区间,折年率在12月已经达到6.29%。即一个100万的房子,一年价格下跌为6.29万。

二手房方面从6月份开始,逐月跌幅明显扩大。1-5月跌幅主要在0.2%-0.4%这个区间,6月以来,跌幅突破0.5%,随后快速攀升至0.8%附近,折年率超过9%。即100万的房子,一年价格下跌超过9万。

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这样的跌幅还是在政策密集出台的背景下产生的。相关机构统计,截止2023年11月底,中央和地方合计出台各项房地产救市政策1012条。其中,1-6月合计437条,平均每月73条;7-11月合计575条,平均每月115条。

下半年政策密度远远大于上半年,但是仍然无法遏制房价下跌趋势。

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三、全国的销售额

在市场经济下,房子不仅仅是一个具有使用价值和价值的商品,更是一个能带来现金流的资产。对资产的态度,大家一向是买涨不买跌。房价下跌导致的第一个问题,就是商品房销售额大量萎缩。按商品住宅销售面积看,2023年累计销售面积9.48亿平,已经回落至2010年水平。按销售金额看,2023年销售金额10.3万亿,已经回落至2016年水平,而2016年GDP仅为2023年的60%。

不论从哪一个角度来说,房地产都已经没落了。

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四、资金断裂和停工

我国房地产是高周转模式,挪用预售资金用于新项目开发,是达到几何级增长的关键手段。

预售制回笼的资金理论上要用于本项目的后续开发,但由于建筑业盛行的分包制,开发商往往不需要立即支出建设成本。与其让如此庞大的资金闲置,不如早早将其挪用,转化为可进一步增值的资本,以获取高额的利润。

开发商通过挪用预售资金提高杠杆,加速周转。这是一场击鼓传花的游戏,游戏继续下去的前提,是后面的房子能够卖出去,以弥补前面挪用的资金。一旦销售失速,整个资金的游戏就会轰然倒塌。

2022年销售失速了,资金游戏轰然坍塌。下表中的其他资金主要就是售房款。这部分资金从2021年的11.23万亿,暴跌至2023年的6.98万亿,引发了整个房地产投资资金来源从2021年的20.11万亿,断崖式下滑至2023年的12.75万亿。

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资金链断裂导致众多楼盘停工。

从数据可以看出,2015年以来,净停工面积开始增加,疫情以来更是达到高峰。今年在保交楼的压力下有所好转,但是净停工面积仍然高达7.58亿平米。

净停工可以理解为准烂尾,烂尾的标准定义是停工一年以上。也就是说,2023年准烂尾的楼有7.52亿平米,按100平/套计算,合计752万套。

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五、融资和自救

政府希望救市,但是,要救市,首先就是要让房企有足够的资金,不然它根本无法度过生死劫。然而,现在的情况它从哪里获得足够的资金呢?

首先,金融机构不愿意放贷。

国家三令五申,不断强调对正常经营的房企不能抽贷、惜贷,对民企国企要一视同仁。但是,如果真的给房企放贷,甚至给民企放贷,出了风险谁担?

《财新》采访某银行高层,该高层认为国家喊话作用不大,“再直白点说,就是现在剩下的房企未来是不是都能活?以后如果再出不良贷款,谁来负责?这些都环环相扣。”

某券商分析人员也表达类似意思,“已经展期的房企不用看了,银行现在对出险房企不抽贷就不错了。”

其次,房地产企业资金无法回笼。

资金无法回笼,拿地就会大幅度减少。而房地产开发贷是需要土地/项目抵押的,没有土地就没有新的开发贷,开发商融资又会进一步下滑。

再次,开发商挪用资金的渠道越来越少。

以前,预售资金监管不严,开发商经常性挪用资金。现在,在保交楼的高压环境下,地方对资金是严监管,开发商难以挪用资金去偿还到期债务,这可能提前刺破更多房企的泡沫。“当下,很多房企都有成百上千亿元的销售资金被锁定在监管账户上无法提取。地方政府的出发点一直是保交付,保工程支出。2021年以来,开发商大多采取合作开发模式,旗下项目合作方如果爆雷,地方政府对项目预售资金的监管就更加严格,甚至直接冻结。”

最后还有一个问题,就是被寄予厚望的三大工程,它们能救房地产吗,我们另文再述。

本文部分内容摘自我写的系列文章《2023-2024:回顾与展望》,系列文章将陆续发布在“佐伊的读书圈”。

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