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我国首个住房租赁基金在北京正式设立,面向新市民群体,将带来哪些影响?

清流财记的回答

感谢邀请。

地产去金融化是最近几年的重要KPI指标,在这样的大背景下,银行也需要寻找新的发展思路。建设银行准备设立住房租赁基金,可能就是一个重要的探索。建行住房租赁金融新模式的探索与落地,对行业起到了示范作用,未来或许会有其他金融机构进行类似的尝试。

这里科普一下住房租赁基金是指住房建设的专项基金。按照我国的相关法律规定,由国家财政和单位共同筹集,意思为是单位住房制度改革和住房建设的专项基金,是企业按照规定的来源取得、具有特定用途、专项用于职工住房方面的资金。

本次建设银行住房租赁基金全称为“建信住房租赁基金(有限合伙)”,管理人为建信(北京)投资基金管理有限责任公司,其中建设银行认缴299.99亿元,建信信托有限责任公司全资子公司认缴人民币0.01亿元。截至目前,重点推进项目20余个,项目资产总规模超过100亿元。

建行住房租赁基金的落地,是住房租赁和房地产发展新模式的积极探索,通过私募基金收购项目、装修改造、租赁运营,成熟后再通过公募REITs的渠道实现退出,建行依托自身的金融实力和建信住房在长租公寓领域的运营经验,打造了一个完整的商业闭环。

从项目储备情况来看,目前项目资产总规模超过100亿元,多数推进中的项目属于商办物业等“非改住”项目。

商办等存量物业对于房企来说,往往属于低效资产,库存压力较大。建行住房租赁基金的运作模式,可以有效盘活房企的存量低效资产,减轻房企的库存压力。

当然,出于通过保租房公募REITs渠道实现退出的考虑,这些收购的目标项目通常都具有同一个特点:能够纳入当地保障性租赁住房项目。

建设银行首个住房租赁基金在北京正式设立,面向新市民群体对房地产市场和银行来说都具有特别重要意义,有以下几个方面:

首先从目前的银行JG来说,银行是不能够投资房地产的,除了一些办公的“固定资产”投资。否则银行在过去黄金的地产时代,靠处置贷款人的抵押房产就能赚很多差价。

虽然此次的房产不是由建行直接持有,但因为资金来源基本都是自有资金,从实质来看,还是银行持有。只是这些资产用途被限定在租赁,避免了投机者买卖需求。

其次绝大多数银行较大比重资产都在房地产相关领域,不仅包括个人按揭贷款,还有房地产开发项目的贷款,前者风险整体较小。

房地产企业的风险大家有目共睹,所以不需要敷述。但银行本身也需要去化解这些风险,否则就会演变成为不良。因此成立租房租赁基金投资房企存量资产,既是解救他人,也是拯救自己。

再次金融机构还需要承担一定社会责任,例如完成“保交楼”任务。在国开行的专项借款落地之前,市场传闻的版本是由某银行提供资金设立,虽然最后被证伪,但却与现在的租赁基金颇为巧合。

最后建行住房租赁金融新模式的探索与落地,对行业起到了示范作用,未来或许会有其他金融机构进行类似的尝试。

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