编者按：这是易富贤为美国之音撰写的评论文章。这篇特约评论不代表美国之音的观点。转载者请注明来自美国之音或者VOA。

中国的房地产是一个烫手的山芋。中国政府面临两难，如果房地产泡沫突然破灭，将导致经济减速，甚至全球金融危机。如果让房价“止跌回稳”，将导致生育率持续低迷、人口雪崩。

中国房地产危机的由来

与当今中国许多其他社会经济问题一样，房地产危机可以追溯到1980年实施的独生子女政策。当时官方宣传，“中国以占世界7%的耕地养活着占全球22%的人口”。于是，一方面实行独生子女政策以控制人口，一方面严控城市建设用地。目前中国城镇化率接近70%，超过40%的人口生活在城市，但是城市建成区的面积只占0.66%的国土面积、5%的耕地面积，远少于抛荒的耕地。

中国政府在1994年实行分税制改革，使得地方财政收入占总财政收入的比重由1993年的78%下降到1994年的44.3%，但事权不变，于是卖地成为地方财政的重要来源。而独生子女政策降低家庭刚需，抬高储蓄率，中国又缺乏其他投资渠道，于是大量资金流入房地产。

也就是说，耕地红线导致了土地的稀缺性，将城建用地变成了“火药桶”，分税制改革将之点燃，高储蓄率火上浇油。

中国政府不懂“急诊手术”和“分期手术”

在医学上最重要的是预防。我在2007年、2013年版《大国空巢》都指出以耕地为由实行计划生育、限制城建用地是错误的，在2013年版从人口视角预警了房地产泡沫。2015年1月12日，人民网发表我和苏剑教授对房地产泡沫的预警：《业内报告：人口红利终结，中国房价到顶》。2015年《环球时报》发表我的《中国城市“人满为患”归因于人口理念错误》，建议增加城建土地供应。

但是中国当局无视我们的预警，而是在2015年实行供给侧改革，在房地产上踩油门。加上2013年之后28-37岁初次购房年龄人口在增长，于是2015年之后房价飙升，造成现在难以收拾的局面。

图1：中国购房年龄人口

在医学上，不断滋长的癌细胞会耗尽摄入的和储存的营养，导致其他器官因为营养不良而衰竭，最终机体死亡。同样的，中国的房地产是经济之癌，挤压了经济的其他部门。中国家庭房产占总资产高达69%，而美国仅占36%，日本在1990年代房地产泡沫破灭前也只占55%。中国房地产吞噬日常现金流和消费，导致整个经济被房地产所绑架。

在医学上，有些手术需要“急诊手术”；有些需要“分期手术”，甚至分期很多次，这样可以挽救生命，降低后遗症。同样，人口政策属于“急诊手术”。我在2007年和2013年版《大国空巢》、2012年《改革内参.高层报告》5万字的专题报告以及很多文章和论文中都详细解释了“急诊手术”的必要性和急迫性。但中国政府优柔寡断，滑稽地采取“分期手术”：单独二孩、全面二孩、三孩政策，结果全部破产，到现在还没有完全废止计划生育。

而中国的房地产这个癌症，由于绑架了57个相关产业，如果“急诊手术”，会导致经济死亡，因此需要精细地“分期手术”。但是中国政府却以雷霆万钧之势进行“急诊手术”。 2020年根据“房住不炒”的最高指示，以为“房地产一鲸落万物生”，大刀阔斧提出了“三条红线”的监管要求。结果是“一鲸落，万物衰”，经济减速，地方政府财政难以为继，引发企业破产潮、公务员降薪潮和购房者停贷潮，青年失业率居高不下，生育率持续低迷。

无奈之下，2024年9月召开的中共中央政治局会议上只好实质性地宣布“房住不炒”政策终结。

中国房地产：保经济还是保人口

中国政府想让房地产“止跌回稳”以稳定经济。一方面，这一目标很难实现，因为28-37岁的购房年龄人口在2020年开始缓慢下降，在2024年开始快速下降，到2050年将只是2024年的一半。

另一方面，中国目前的房价太高、城市人口密度过高。稳定在目前这种城市人口密度和房价，将导致生育率持续低迷、人口雪崩。

东亚地区的生育率是全球最低，原因之一是城市人口密度过高，每平方公里有1-3万人，人口过度集中在大城市，高房价、高民生压力、狭小的空间、长通勤时间，导致民不聊“生”。密度对数量增长的抑制是生物学规律，在培养的细胞如此，在细菌、植物、动物都如此（比如一山难容二虎），人类也受制于这种规律。东京各区市、伦敦各区、上海各区的人口密度都与生育率直线负相关。香港城市人口密度超高，生育率自然超低。

图2：东京、伦敦的人口密度和生育率

房价收入比与生育率强负相关，这种相关性既见于日本各都道府县、美国各州、伦敦各区的横向比较，也见于近年美国、日本历年的纵向比较。

图3：日本的房价与生育率

美国的生育率相对教高，与其较低的城市人口密度也有关。芝加哥、费城、洛杉矶等大城市中心城区每平方公里只有四千人，全市建成区只有一、两千人。而中国城市作为整体，2022年建成区每平方公里高达8900人，与东京相当；而一线城市和省会城市的很多区的人口密度是东京的两三倍。中国的高层公寓占比高，也是生育率低的原因之一。

日本的生育率是东亚地区最高，原因之一是其房地产泡沫在1990年代破裂了，因此房价相对较低。一些人认为日本近年房价“止跌回稳”了，因此中国的房价也可以“止跌回稳”。其实日本的生育率从2015年的1.45降至2024年的1.15，房价上涨“厥功至伟”。中国不能将日本的教训当成经验。根据Numbeo的数据显示，目前中国的房价收入比高达29，而美国只有3，日本也只有11。中国将房价稳定在如此高的水平，生育率将低于0.7。

中国要避免人口雪崩，需要逐渐摧毁或废弃现有的城市建筑，重建新城（那么房地产将重新成为经济引擎），将城市人口密度控制在每平方公里4000人以内，大幅降低房价，让城市不但要“宜居”、“宜业”，更要“宜生”。在对经济不伤筋动骨、不引发金融危机的前提上，要让城建实现这一转变，需要极高超的治理水平，但是中国政府似乎缺乏这种水平。