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港府月内以低于市场估值连卖五地 「贱卖」半成至两成 料楼市续调整

24/11/2022 - 09:12


香港四大地产商之一的新鸿基地产以2.96亿港元(下同,折算约3633万欧元)投得九龙市区第二幅商业地,但造价低于经下调的市场预期下限约两成,而平均呎价亦低于三个月前毗邻的一幅商业用地逾五成,创市区商业用地二十年新低,更成为一个半月以来第五幅土地以低于市场预期半成至两成的价格批出。评论认为,这反映经济气氛疲弱,以致地价亦见回落,楼市仍在调整期。 

港府地政总署昨(23日)天以低价批予新鸿基地产的土地位于九龙观塘区半山的安达臣道,是该处第二幅商业地,地盘面积5.7万平方呎,以可建最高楼面面积11.03万平方呎计算,每呎楼面地价约2684元,较该处于8月下旬批出的第一幅商业地每呎楼面地价约5501元低51.2%,意味地价在短短不足三个月内下跌一半,更创下市区商业地21年来每平方呎楼面地价的新低。

事实上,该幅土地只有四家地产商竞标,较三个月前的第一幅地少约一半,亦是近两年来最少地产商入标竞投的一次;最终以2.96亿元批出,亦较市场预期5.5亿至3.7亿的下限低约两成,而有关估价,已是测量师因应上次同区地皮投标中地产发展商出价差异大、市况发展等因素而调低的,若按原先估价,该地皮批出的造价低估值三至四成。

华坊咨询评估资深董事梁沛泓直言,对港府以低价批地感到相当惊讶,因为上次同区地皮的第二和第三高标价,每平方呎出价也超过3000元;他又说,新批出的土地根本毋须急于出售,对当局不选择收回土地,表示令人费解。不过,泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚则认为,中标价较第二标出价高约72%,可见是次地价更能反映目前市况及商用物业的价值,因为商业地相对住宅地的价格跌幅较大,且供应及库存量大,风险亦较高。

官地作价屡见新低卖地收入减势将令财赤扩大

翻查资料,这已是当局在过去一个半月以来,第五幅以低于市场预期估价批出的土地,且地价屡见新低。

本月15日,中信泰富以11亿元投得新界葵涌荔岗街住宅官地,每方呎楼面地价约4390元,较9月推出时的市场估值14.03亿至21.3亿元的下限低22%,但有估价师在开标前五天,把估值大幅下调至9亿,令市场估值调整为9亿至20亿元。泓亮的张翘楚表示,虽然项目有九家发展商入标,反应不俗,但出价仅4000多元,属偏低水平,反映发展商出价普遍保守。

本月9日,地政总署以4.4亿元批出坚尼地城一幅地盘面积只有5780平方呎的 蚊型住宅地,每呎地价9500元,不仅较估价下限低约一成,亦为港岛地价近八年来的新低。华坊的梁沛泓以「跌眼镜」价来形容该作价,指近月多幅官地和市区重建局重建项目接连以低于市场估值下限批出,反映发展商倾向「执平货」。

上月27日,市建局位于土瓜湾荣光街/崇安街、地盘面积约3万平方呎的发展项目,以23.88亿元批出,较市场估值26.5亿至36.2亿元的下限低9.9%。

上月6日,地政总署以46.01亿元批出一幅曾于4月「流标」(因投标价低于当局的目标价而被收回的意思)的一幅新界住宅用地,开始了近期港府以低于估值批地的纪录。该地位于屯门青山公路大榄段,以约130万平方呎楼面计算,每呎楼面地价为3522元,较市场估价48亿至72亿元的下限低5%外,对比区内两年半前的地价大跌逾四成,地价水平倒流至六年前的水平。

有评论称,自美国7、8月加息以致成本增加,再加上经济低迷和疫情影响,楼市的影响日见明显,地产发展商出价亦越来越谨慎。

卖地收入是香港库房主要收入来源之一,财政司司长陈茂波今年2月在财政预算案中估计,本年度卖地收入可达1200亿元,但他9月时发表网志称,受楼市及经济疲弱拖累,今年度首五个月地价收入仅有172亿元,只及全年度预算的14%,预计今年财赤或逾千亿元,远高于今年初预算案估计近一倍。而估价师梁沛泓本月曾估计,本年度卖地收入最终很有可能较较预算少20%或以上。以此推论,财赤逾千亿几乎成定局,问题是超过千亿多少。

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