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疫情过后,灵活办公空间市场或迎来更激烈竞争 - 华尔街日报

疫情过后,在办公趋势仍不明朗之际,市场对联合办公空间巨头IWG和WeWork短期租赁模式的需求可能升温,但来自传统办公物业租赁供应商的竞争也会加剧。

去年疫情影响下企业纷纷转向远程办公,重创了联合灵活办公空间提供商。但在企业复工复产之际,这些公司可能面临一个竞争更加激烈的市场。

面对疫情,与传统办公物业供应商相比,像WeWork和雷格斯(Regus)母公司IWG (IWG.LN)这样的公司境况更加艰难。这类公司的业务模式是,签订长期租约,然后分割办公空间转租出去,多为短期租约,这种模式风险很高,因为许多租户可以在短时间内结束租约。据《华尔街日报》(The Wall Street Journal)1月报道,WeWork正磋商上市。根据《金融时报》(Financial Times)看到的一份投资人推介书,2020年底WeWork全球租用率下降到47%,损失32亿美元。IWG也遭遇巨额亏损。

为了应对这场危机,这些公司尽可能地削减资本支出和收缩业务。高力(Colliers)的数据显示,从2020年3月到今年2月,回流曼哈顿办公市场的所有办公空间中,只有约有7%来自灵活办公空间提供商。相比之下,传统办公物业供应商因为手握蓝筹租户的长期租约得到了缓冲。总部位于英国的Derwent...

去年疫情影响下企业纷纷转向远程办公,重创了联合灵活办公空间提供商。但在企业复工复产之际,这些公司可能面临一个竞争更加激烈的市场。

面对疫情,与传统办公物业供应商相比,像WeWork和雷格斯(Regus)母公司IWG (IWG.LN)这样的公司境况更加艰难。这类公司的业务模式是,签订长期租约,然后分割办公空间转租出去,多为短期租约,这种模式风险很高,因为许多租户可以在短时间内结束租约。据《华尔街日报》(The Wall Street Journal)1月报道,WeWork正磋商上市。根据《金融时报》(Financial Times)看到的一份投资人推介书,2020年底WeWork全球租用率下降到47%,损失32亿美元。IWG也遭遇巨额亏损。

为了应对这场危机,这些公司尽可能地削减资本支出和收缩业务。高力(Colliers)的数据显示,从2020年3月到今年2月,回流曼哈顿办公市场的所有办公空间中,只有约有7%来自灵活办公空间提供商。相比之下,传统办公物业供应商因为手握蓝筹租户的长期租约得到了缓冲。总部位于英国的Derwent London和专注于纽约市场的SL Green去年租金收缴率都超过90%,即便许多出租的办公楼处于空置状况。

不过,投资者对灵活办公空间类股的态度正在回暖。在去年春天大跌之后,IWG股价已经回升,目前略高于2020年2月底的水平,从这方面看跑赢了Derwent和SL Green等公司。

只要未来工作模式仍不明朗,像IWG这类的服务可能会更受欢迎。在了解清楚员工未来计划如何在家庭和办公室之间分配时间之前,企业基本不会急于签订一份长达10年的租约。一些人可能会转向更加灵活、期限更长的办公安排,令新冠疫情之前逐渐形成的办公趋势加速推进。房地产分析公司Green Street估计,到本10年末,灵活租赁空间在美国总体办公空间中的占比将从目前的2%左右提高至10%。

但现在说灵活办公空间提供商本身是否会成为最大赢家还为时过早。这主要取决于疫情过后哪种新的工作安排会成为主流。谷歌(Google)等公司选择了所谓的“中枢辐射”(hub and spoke)模式:既保留一个中心办公室,又安排大量规模较小的卫星办公地点。这种模式可能让IWG大有用武之地。该公司最近与渣打银行(Standard Chartered Bank)签署了一项合作协议,在IWG全球办公网络中为渣打员工提供工位。

企业还有另一个选择,即保留一个大型中央办公区,并要求雇员在这个主要中心与家庭办公之间分配时间。拥有中心位置办公区域的业主将不遗余力地宣传这种选择的优势,必要时以较宽松条款吸引租户。总部位于伦敦的Great Portland Estates计划将灵活办公业务规模扩大至疫情前的近两倍,这部分业务占比拟达到其总投资组合的20%左右。

几年前WeWork的崛起吸引了很多追随者,因为租用办公区然后改造,出租给工作日程不那么固定的科技企业雇员,这种业务模式难度并不大。如果灵活办公市场热度再度升温,特别是如果能从老牌办公租赁公司手中抢占市场份额的话,那么激烈的竞争可能会卷土重来,而且会变本加厉。

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