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"自己苦点没关系,怎么也得让爸妈和小孩住上小区"

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深圳的惠州购房者当中,流传着一句话——" 大亚湾的水,是深圳买房人的泪。"

我们接触了十多位被惠州房产 " 套牢 "
的深圳人,以及大亚湾售楼中介。一定要从这些人当中找共性的话,那应该是他们在下手之前,鲜有考虑过二手房产的流动率。买房决策往往混杂着两种情绪——对定居深圳的强烈渴望,以及彼时火热楼市下的冲动,"
肯定是会涨的 "。

万海东在大亚湾西区的三居室,在中介平台上挂了将近 2
年了。从手机上的密码锁开锁记录来看,每月都有一两个看房客进去过。但买家给出的价格远达不到万海东的预期," 都在 160 万上下
",这比他的挂牌价低了 40 万。房子的购入成本是 186 万,即便万海东有心降价,他也接受不了 160 万的交易价,"
这么算下来,至少亏损 30 万 "。

2016 年决定在惠州买房时,他打算的是周末假期全家能过去住一住," 在深圳住的太狭窄了,这房子宽敞,小区特别漂亮 "。

其实到了交房之际,他就发现房子是个烫手山芋。为买房办了几次手续,他就体验到两地奔波的辛苦," 假期搞这么累,根本没多大意义
"。那阵子,惠州市出台了 " 房产证到手满 3 年才能交易 " 的政策,他预感到 " 卖也不会好卖 "。出租的话,最简单的装修起码得
15 万,房租 2000 块顶天了,就算租得出去,也注定是个亏本买卖。

5 年过去,万海东的房子还是毛坯," 住不了、租不出、卖不掉 "。

归属感,只在买房刷卡那一瞬间

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"2015 年到 2017 年深圳有一股风,大家一窝蜂地去惠州、东莞买房,我就是其中之一,只觉得肯定会涨的,不买肯定上不了车
",孟萱回忆起当初的心境,叹口气摇了摇头。

孟萱买在惠阳新圩的房子,距离深惠交界处仅有 6 公里,到龙岗中心城只要半小时。

2017 年她买房子时,还在龙岗工作。到了交房时,她的工作已经换到了罗湖,两地跑变得格外不现实," 完全不堵车,也要 1
个多小时,每月的油费足够在深圳租个不错的房子 "。

孟萱买房时,在深圳已经待了快 3 年,原因是 " 感觉一个女孩在深圳,租房好没有归属感 "。她能凑出 20
多万的首付,彼时在她生活的龙岗,房价已在 4.5 万以上,东莞的房价也上了 2 万。" 除了惠州我没啥选择。"
她说。况且身边五六个小姐妹,都在惠州买了房子。

房子带来的安全感极其短暂," 可能就刷卡那一会儿,心里有点归属感吧,感觉自己总算有个房了
"。很快,房子在孟萱心里就成了累赘,办理手续、交税,开发商延期交房后的维权,还贷 ……
处理起现实的每一件琐事,累赘感就加重一分。

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相比之下,姚文磊的归属感起码维持了半年。

姚文磊买房的冲动,一部分来自于同事的刺激。有次他去同事家里做客,看着绿树成荫的小区环境,宽敞明亮的三居室,买房的愿望格外强烈起来。

" 同事原来跟我一样,也在城中村住了好多年,人家就在坪山买了房了。" 姚文磊心里不甘。

买房的冲动,当然不止于这点不甘。姚文磊父母来深圳 20
多年了,一直住在城中村里。他毕业后,在深圳也打拼多年,带着孩子租在另一处农民房,孩子幼儿园快毕业了,在他租住的大浪片区,根本排不上公立学校的学位。

" 自己苦点没关系,怎么着也得让爸妈和小孩住上小区。"

姚文磊看房花了大半年,坪山和东莞他都考虑过,但很快就被刷掉了。能凑出的首付,在坪山只能买个小房子,满足不了三代人居住。当时东莞已经限购,房价也高得离谱。

要买套够全家人居住的房产,姚文磊只能选惠州。

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2018 年的大亚湾,拔地而起的新楼盘和工地交错而生," 全是新小区,看得眼慌
"。在已入伙的小区里,姚文磊能见到的只有稀稀拉拉的老人," 不少还是行动都不太方便的老人 "。

姚文磊最后选定的小区,一来看中了社区绿化环境,二来他能在小区里看到小孩," 至少说明还是有青壮年在
"。整个决策过程,他没有考虑过房产流通率," 太想有一套房子了,只想着‘哎呀,有一套就好了’。"

买房后的半年时间里,姚文磊被巨大的兴奋感包围,做什么事都觉得浑身是劲儿," 你想,这可是我们两代人买到的一套房 "。

父亲多年来很少回江西老家,除了已不太适应老家的环境,亲戚邻居对房子的追问,也让老人有些抬不起头,"
老家攀比氛围很重,我们在村里没修房子,广东没买房子,会被别人笑的 "。无论如何,有了房子,至少父母在老家可以挺直腰板。

收房、装修 ……
为了房子两地奔波了半年后,兴奋劲儿下去了,姚文磊开始计算成本,惠州的入学政策他打听过了,必须在当地入户或者缴纳一年社保,这个不可能,孩子的学位泡汤了。况且,从大亚湾到大浪,车程至少两小时,双城生活根本不现实。

现在,这套房产对姚文磊而言,更像个鸡肋。" 每个月还着 3000
多块的房贷,我们跟爸妈还得在深圳各租一套农民房。"他清楚卖掉就意味着亏本,也不舍得租,"
装修花了挺多心思,为了 1500 的房租不值得 "。

" 只能等父母不工作了,过去养老,这也要等好多年,但这是没有办法的办法。"

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姚文磊的表弟陆正,在大亚湾做了五六年的一手房销售,接待的客户近 7 成来自深圳,"
一半是承受不住深圳的房价,出于自住需要,一半是为了投资 "。

在陆正看来,购房者陷入 " 住不了,卖不掉 " 困局,还是跟当初的决策心态有关。"
深圳人来买房,就是看见别人买我也买,签合同时不会跟我们了解流通率的问题,一般等收了楼,才会关注卖不卖得掉。"

折损的机会成本

这两年,庄金晖一直想在光明买个房子。可他只能等,按照惠州的政策,他在大亚湾的房子,2022 年初才能上市交易。

因为有过贷款记录,庄金晖再买房就得付 5
成首付,按光明现在的房价,这不是笔小数目。即便有能力凑够光明房产的首付,惠州的房产每月还有 5000
多元的房贷,两套房子一起还,他的经济能力承受不了。

现在庄金晖最担心的是,某天一觉醒来,新的政策利好一刺激,光明的房价又涨到他够不着的程度。" 听说深圳和广州地铁的连接点就在光明
",这个听来的利好,是促使庄金辉上车光明的动力,也是悬在他头上的剑。

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庄金晖在大亚湾的房子,位于深惠地铁沿线,按照中介推销时的规划,地铁站点距离小区仅有 1
公里。当时庄金晖的公司位于龙岗,从大亚湾坐地铁到龙岗上班,似乎是个不错的选择。况且他手里的钱,也不够深圳房产的首付。

2017 年 5 月,大概花了两周时间看房,庄金晖签了大亚湾一套三居室的购房合同,"
中介催着说,再不下手就没了,实际上大把楼盘空着 "。

他买的是该小区的二期楼盘,当时一期已经入伙,隔了老远,就能看见窗户上悬挂的 " 低价出售 "
的横幅。庄金晖并未多想,当时楼市火热,身边朋友聊起来,大家讲的也都是 " 有能力哪里都行,先买一套再说。"

等到 2019
年交房的时候,他已经在宝安工作了。在收房之前,他就有了在光明买房的念头,当时的收入已经有了明显提升,手里攒的钱,加上惠州房产出售后的几十万,足以凑够首付。

可按照惠州的政策,房产证到手不足 3 年,还不能上市交易。庄金晖在心里盘算着,等 3
年期满,即便亏损一些也要出手。他的好几个朋友,这两年因疫情生意受挫,为了救急,不得不亏损一二十万卖掉了惠州的房子。

不亏钱卖出惠州房产,庄金晖已不抱希望。他更担心的,是在等待之中,错过上车光明的机会。在深圳十几年,一夜之间楼市翻天覆地的景象,他亲眼见过太多了。

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姚文磊做的是销售工作,从时间自由度上来说,在惠州工作并非不可能。不过,几乎没有做过多少权衡,他就放弃了搬去惠州的念头。

"
我们是电子行业的,深圳的工厂虽然都外迁了,但采购点和办公地还在深圳,说白了,做销售的机会还是在深圳的,惠州的工业、商业,别说跟深圳比,跟东莞比都有好大的差距
",搬去惠州,与行业大环境剥离,意味着失去诸多机会。

据陆正的观察,即便是刚需购房者,选择深惠双城生活的也不多,一般为惠州南站附近几个楼盘的部分住户。为了房子,把工作选在惠州的人也屈指可数,"
惠州的机会太少 "。

大亚湾,遍地是笋盘

从深圳北站坐高铁到位于大亚湾的惠州南站,只需要 21
分钟。列车驶入惠州境内,沿线目之所及,除了楼盘即是工地,为数不多的荒地夹杂期间。

这些住宅区距离深惠交界处,直线距离一般不超过 10
公里,甚至有些住宅建在惠州地块,出口设在两地交界线,走出小区抬脚就是深圳。

不少高层住宅区里,30 多层的楼,能看到窗帘、衣物等生活痕迹的窗口,不超过 5
个。许多小区四周店铺空置,除了中介门店,连便利店、生鲜小超市都看不到。

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孟萱的房子,距离城区还有段距离,仅有的店铺分布在附近农民房楼下," 跟四线城市下面的镇子一样 "。要买东西,她得开车 30
分钟到龙岗中心城。

孟萱所在的小区,共有 600 套住宅,出售的仅有 200 套,实际入住者更是少得可怜—— " 保安说 50
户,邻居在业主群里说只有 20 户 "。年前装修房子,孟萱在小区里住了 4 天:" 停车场晚上只能看见 5
台车,保安帮我收了几次快递,就记住了我的房号。"

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工作日中午的大亚湾万达广场

工作日的大亚湾格外冷清,道路上稀稀拉拉驶过几辆车。住宅区周边,能看到都是带孩子的老人或妇女,以及身着衬衣领带黑裤的房产中介,"
大亚湾 10 个人里,起码 7 个是中介 "。

大亚湾万达广场是该片区最热闹的地段,中午商场内的客人寥寥可数,喜茶外送店的座位倒是坐满了,其中好几个是中介。

商场对面的花城湾小区,目测入住率不超过 3 成。小区正对万达的 300 米临街店铺,分布着 14
家房产交易门店,占了开业店铺的四分之三。 不少中介面对我这个 " 着急卖房的花城湾业主
",头都懒得从电脑前挪开,交换联系方式的意思更是没有。

毕竟对他们来说,最不缺的就是 " 笋盘 ",有中介直接在店门外摆上 " 哪里房子都有,都是笋盘 " 的牌子。

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" 那边小区稍微旧一点,二手房市场价 8000 元到 9000 元。" 陆正指着西边,500
米外的一片住宅区说。他又指指东边:" 这些小区比较新,二手房能卖到 1.2 万左右。"

我俩坐在距离大亚湾管委会不足 100 米的售楼处门前,身后是即将开盘的太东红树湾悦府,开盘价在 1.8 万到 1.9
万之间。

" 一二手房价格差这么多,来大亚湾买房的,一般还是会选新房。大把新盘在这里,大家没有买二手房的意识。"

陆正和他的销售同事,把这笔账理得很清楚。" 我要在惠州定居的话,肯定会选二手房,一二手房的价差,已经被新房买家消化了。"

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" 大亚湾的地,已经快被住宅楼填满了,等一手房买得差不多了,就是二手房的市场。" 陆正指着四周的高楼说。

在陆正印象里,2016 年是大亚湾房产出货量最大的一年。" 几十个楼盘一起开卖,管委会周边就有 7、8 个
",那也是购房者最狂热的阶段," 是个房子都有人买,全国都是这样 "。

" 现在整个管委会片区,只有 3 个楼盘在售。"2018 年,大亚湾楼市渐渐冷清,2019
年虽有好转,紧接着疫情又让市场变得更糟。

根据大亚湾新区管委会 4 月初公布的数据,大亚湾片区的存量住宅用地,还有将近 268 公顷,接近于华强北街道的辖区面积,其中包括
80 公顷的未售房屋土地面积。

陆正仍然看好大亚湾楼市的未来。在他的判断里,年轻人在深圳买房会越来越难,大亚湾的房子终究是他们的最佳选择。陆正帮中山买房的深圳人算了笔账——走深中通道只需要
30 分不假,但每天的过路费、油费算下来要 200 块," 中山的房子,真的好吗?"

只是这种乐观,对于购房者来说,似乎并无多少意义。

姚文磊打算继续攒钱,凑够坪山一套小房子的首付,这对三代人算是都有个交代。万海东把卖掉惠州房产的希望,寄托在下一个深惠一体化的政策利好上。

孟萱的房子,在中介那里挂了半年多,她已经做好了长期卖不掉的准备。"62㎡的房子,买时每平方米 1.07 万元,打算 1.2
万卖掉,算上税费、利息和装修费,肯定要亏不少,两年内能出手就不错了。"

相比惠州的这套房子,孟萱卖掉湖南老家房产的念头更为迫切,那是湖南的三线城市,房子市场价比 2019 年买入时下跌了一些,还被 "
房产证满两年才能出售 " 的政策困在手里。两套房的贷款加起来,她每月得还将近 8000 元的房贷。

孟萱买房的热情,现在已被彻底碾灭。

" 两次买房都很失败,反正深圳的房子我也买不起,这辈子应该不会再拿钱买房了。"

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