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部分银行提前还贷需排队到明年 4 月,银行为何不愿即时批准提前还贷?

王克丹的回答

不要低估了市场的决策,准确来说不要低估了居民的算帐能力。

在讨论这个问题之前,建议先看一个昨天的回答,当然算细账的回答读者可能不太爱看:

LPR 已连续三月「按兵不动」,多地首套房贷利率低于 3% ,购房成本降至历史低点,透露哪些信息?

再贴一个读者的评论,就很容易理解这个问题了:

居民追求的无非是少花钱,而银行要的更多的是高质量的贷款和利息,这两者之间是存在矛盾的。

在涨价去库存之后,市场需求端被点燃,投资者和刚需构成了购房的需求,信贷需求激增,即便是不断的在基准利率的基础上上浮,信贷都是供不应求,房地产充分发挥着印钞的职能而不是蓄水,每发放一笔贷款就创造了一笔货币供应。创造了一个传导,房价涨得越快,购房需求越旺盛,信贷需求越旺盛,信贷需求越旺盛,执行利率越高,基准利率上浮10%就是5.39,上浮20%就是5.88%,上浮30%就是6.37%。即便如此,只要房价增速高于这个数字,6~7%的利息大家都是抢着要,要知道涨价去库存很多城市可是按天张,2016年的70城数据平均增速都高达两位数,大量的高利率房贷被创造出来。

等潮水退了,大家发现房价高增长东西根本就能持续,借的债总是要还的,尤其是收入预期不涨的时候,拿什么还债,加杠杆一方面是对未来房价的乐观预期,另一方面是对收入的乐观预期,这两年客观现状是两个前提都不存在了,越来越多的人开始算细账,前几年上车的群体,增值根本就无法抹平利息和中间产生的税收,绝大多数的城市都是在替银行打工,拿着5~6%的资金成本去投资每年2~3%增速的房子,今年70城数据多数处于负的0~3%,持续个几年算上利息基本把首付就消耗完了。

政策为了托市,只有一个办法,就是宽松信贷,降低利息和贷款的门槛,而且利率昨天也算了,不管是首套房还是二套房,执行利率一年内普遍下跌100个bp,前几年的购房者面临高房价、高利率和高违约风险,100万的贷款20年多还接近13~14万的利息,30年分期的话则省大概20万左右的利息,这就是晚买一两年的利息成本下降,还不包括房价的直接下跌。

再看投资收益,经济下行带来投资收益的下降,现在什么投资可以做到5~6%的低风险收益,不可能的,连银行净值型理财都亏钱了,一进一出,还款成了很多人的选择。

前几年上车的人面临三高分别带来了三个对金融体系的冲击:

高房价带来抛售和踩踏风险,对应各地二手房的挂牌激增。

高利率带来提前还款的风潮,对应进一步降低市场的流动性,同时让金融体系丧失稳定利润。

高烂尾风险带来断供潮,直接冲击系统性金融风险。

这三条是实打实发生的事情,且是可以预料和根据过去特征推导的结果,应该直面这些问题,而不是到处唱喜歌。

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