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银保监会表示房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转,全国首笔「保交楼」专项借款到位,透露了哪些信息?

羊迪的回答

我来说一下目前「保交楼」的一些手段吧:

1.“中债增”给房地产企业增信

普通人可能不知道这是什么意思,我直白地说明下:

“中债增“是国内首家信用增进公司,其接受央行的指导,股东为首钢、中石油、国家电网、中化等国企和央企资本,其不仅仅是单纯的国企、央企,还代表着“国家意志”。

而中债增现在主动出面给这些民营房企提供增信(国企、央企、等红色背景的房企,本就没什么风险,本就不需要增信),解决了他们融资难、融资贵的问题,让他们能够以极低利率(3%-4.5%)借款3年(中长期),那对于这些经营能力还不错的房企来说,基本就能挺过这段困难时期了,他们手上的各种项目,就基本都能交付了。

除此之外,中债增进场救这些民营房企之后,也给了其他资金以信心,“既然国家队都来担保了,那我就放心借给这些房企钱吧”,如此一来,就完成了少量资金甚至不用资金(用面子)就撬动大量资金,解救濒死房企,保证楼盘交付的目的。

“我不出钱,出面子,诸位给我个面子,都借钱给这些民营房企,让他们度过这段时间的难关“

2.各地设立房地产纾困基金

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中债增出面的时候,只需要刷面子,对于更困难一些的房企及其项目,则不仅仅是“刷脸“这么简单了。对于已经出现债务违约、资金链断裂的房企和项目,就需要靠房地产纾困基金的了。

房地产纾困基金的特点是,由地方政府、地方企业成立的纾困基金,去收并购对应房企的股权、不良资产、土地、项目。从而对原来的半死不活乃至已死的企业进行重组,新进资金偿还欠债的同时拿到土地、股权,并对原本的人员架构进行调整。

这些基金的设立,是针对那些债务较轻、资产尚可的已经停工的项目、已经在破产边缘无法经营下去的企业的。为的是让当前的“死局”活起来,让停工的楼盘不至于烂尾,让民众对房地产不至于绝望。

当然,毕竟是国家队注资,自然也会吸引那些喜欢刀口舔血去买不良资产的风险资金一并参与其中。这其中的代表,就是AMC(资产管理公司)。毕竟“优质资产”是有溢价的,而不良资产是要折价的,这中间的差额,就可以是新注入资金的利润来源。

“我出钱帮你还债,你的股权、你的土地、你的资产给我,嗯,你得低价卖给我“

3.保交楼专项借款

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各地的纾困基金那是地方有钱、红色企业有积极性,AMC觉得有利可图,停工的项目债务不深、基本少量资金就可以做到平衡。那么如果地方没钱呢?

这个时候就轮到了我们的保交楼专项借款出现了,直接从国家开发银行出借,提供给各个城市,来支持城市内部的“保交楼”,既然是爸爸借给儿子,那这就不能收太高的利息了,既然不是以经济利益为第一考量,而是为了“保交楼”,万狂澜于既倒,那能不能还钱就两说了。

而这部分从上面到下面的钱,自然而然会先去缺口小的、项目本身优质(地段好)的地方,至于那些远郊区县里深陷的项目,再等等,再等几天之后,就再等几天吧,要相信相信的力量啊!

“我借到了我不用还的钱,但我借到的不多,欠债少的、重要的先来,先保好的,一个一个来!“

以上三步棋,就是目前我们实实在在地在“保交楼”上做的事情了。

只是,标普全球评级公司预测,要保证开发商出险之后预售住宅能够完工交付,全行业需要获得7000亿~8000亿元的资金。

而保交楼专项借款初期规模是2000亿元,再加上中债增、地方纾困基金、AMC的努力,还是无法完全填补我国全行业的窟窿,但在当前的现代化金融市场里,最重要的还是“信心”,国家目前的三步,也确实是想要给市场注入信心,当信心足够的时候,当展期到足够久后,很多的债务问题,自然而然也就没有了。

“一定会还的,你着什么急。“

只不过,让债主们破产,让债主们低价抛售手上的债券、债权,也是解决债务危机的重要手段。

作为一个一毕业就进入房地产行业的人,一个在房地产行业里摸爬滚打了8年多的人,我相信房地产市场一定会好的,一定会迎来光明的未来。

只是,我不知道那个时候是否还有我,也不知道“保交楼”最后交楼的房子里,是否有我买的那套“烂尾楼”。

完。

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