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30年的房贷利息几乎等于本金,你是怎么看的?

叶洛曦的回答

这是一个有意思的问题,那我给你们一个有意思的回复。

我的回答里的故事是多少有点互相矛盾的,会增强你们对还款方式的认知,其中一部分可能会颠覆一部分人的认知,仅供参考。

银行从业者,坐标北京,前苏宁银行房产抵押大客户经理,现在自己公司运作一些个人和企业业务。

先不说专业术语。

讲几个段子,大家图一乐儿就行。

第一个:

40年前的2000元的购买力。

全部买黄金-------------------------现价超过160万元;

全部买可口可乐股票---------------现价市值1600万元;

北京市中心黄金地段买个院子-----今天起拍价过1.6亿元;

全部存入银行-----------------------今天有4473元。

钱还是那个钱,但是,是越来越不值钱的。

第二个

2008年,牛肉拉面4元一碗,我在银行存了10000元,相当于存了2500碗牛肉面。

可是,到了2018年,每碗牛肉面涨到了10元,我存的10000元连本带利应该是13500元左右,牛肉面只剩下了1350碗。

所以我得知道:我在银行存的另外1150碗被谁吃了?

今天是2020/12/25,还有6天2021年,京城普通面馆里的兰州拉面已经18-20RMB/碗。

我知道,我存在银行里的面条又少了。

这两个故事叫通货膨胀。

银行也避免不了通货膨胀,但是银行首先挣了个当期息差,然后拿着你们的钱去做了投资,(基金信托,等等很多方式)更高的回报率来生更多的钱,让钱流动起来,产生更多的效益。

第三个

现在反过来了,我从银行这里贷款N金额,相当于银行在我这存了点面条,几十年后面条数量也会少很多。

你们说我是亏了还是赚了?

我的答案是赚了。你们的答案可能是赔了,亏大了。

你们也可以像银行一样去做一些合理的投资规划,跑赢这个5.2%的利息是没有太大问题的,比方说投资生产,比方说投资理财(当然我没说P2P类,利润越高,风险也就越高)。

再举个例子,2004年左右工地上一个建筑小工的单天工价大概在24-30这样,现在一个普通小工一天大概200这样,这还没有说特殊技能的工种,仅仅是体力小工而已。工作收入提高了快10倍,是这些建筑工人的工作能力增长了吗?并不是,还是一群简单技能的小工,基本还是以前的简单体力工作内容,原因还是在于通货膨胀。再过个15年,除去人工智能化因素,如果还是需要同样技能的工种的话,这类人群的工资收入可能提高到2000元/天(通货膨胀)。印钞放水,是经济宏观调控的手段之一,有时候国家不想这样,但是人在江湖,身不由己。

对于你来说,当前收入可能在1.5w,月还款可能在5k,十几年后你的收入水平可能在五、七、八万、十几万,都非常有可能。你还记得你10年前的收入是多少么?

现在对你来说,月还款是5k,可能对于现在的你来说,压力很大,但是对于10年后的你的收入来说,非常轻松。

而且,假如你贷100w,对现在的你一次性结清100w很有难度,十几年之后,以你届时的工资水平,剩下的尾款部分60-70w,一次性结清很大可能并不是什么难事儿儿。

所以,结论是房贷这个,在你可接受的还款能力内,能贷多少贷多少,能贷多久贷多久。

这里还没算上房产增值的因素。

第四个

家父是那种有个十万八万喜欢存在银行里的人,这么多年一直没有变过。我劝说过很多次了,一点用都没有。

即使我事业已经有了起色,他还是那样。

他是个经历过60年代的人,体会过那个年代的苦。

也是经历过改革开放的第一批下海的人,只是下的海有点浅,因为家里原因,不得不中途放弃,也是遗憾。

为了你们刚才特意和老爷子求问了下这些年的存款利息。现在他存的基本都是2.25%一年定期(不是3年期,3年期在3.5%这样),一年期的五六年前以前还能达到3.3%,再久之前还能达到年化4%。

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注:各项贷款利率除公积金贷款,已调整为LPR模式,在LPR基准上加减基点的方式得到利息,每月更新LPR,存量贷款按年更新贷款利率。当前国家政策实行放水减息政策,房产抵押经营贷款用户(贷款用途为企业经营或者提交的资料为企业经营-----具体的用途你们说了算)利率在LPR基础上减N个基点,也就是打折,这部分用户不必参考此表中贷款利率。

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这部分用户参考基准是这个,而且做法合理合规合法的话利率打折很厉害。

说偏了,是为给你们增加个知识点。

接着说贷款,按你首房首贷来计算,贷款100w,30年期,利率5.2%,(购买二套房产的话商贷利率是5.7%),你将付的利息是等额本息方式付息97w,等额本金方式是78w。(所以,两种还款方式利息差19w,所以,如果你们还款能力允许,做按揭贷款的时候首选等额本金方式,等额本金方式和等额本息相比大概节省20%的利息

其实,真实情况是这样的,等额本息是每月还的本金加利息(剩余本金产生的月利息)相等,等额本金是每月还的钱中本金部分相等(贷款总额/贷款年数/12个月),利息还是等于剩余本金的月利息。两种还款方式银行都没有多收一分钱利息,你欠多少本金银行就收你多少利息)。

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再说存款,假设100w金额,3年期,年化利息3.5%(不考虑部分商业银行上浮存款利率,假定10年利息不变),存30年按每3年一次复利计算,(这个逻辑里有一个问题,你每一个三年期结束的时候,再去存款的利息不是固定的之前的3.5%,会政策调整,暂且以一个固定利率计算)

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30年后你能拿到的本金100w和利息171w

也就是说存100w,30年时间,你能拿到的利息会比你从银行贷100w等额本息/等额本金还款方式30年付的利息要多不到一倍这样。

这个问题我刚才也困惑了一下,贷款利息高,同样的年限和本金,为什么存款利息要比贷款利息要多那么多,我一开始以为我自己的计算是错误的,咨询了我们苏宁金融研究院的薛洪言院长 @薛洪言 之后发现问题所在。

我并没有错。

出现这个问题的原因,在于等额本金和等额本息的利息计算方式。这两种还款方式你每个月里都是还了一部分本金的,下一个月里的利息是按剩余本金计算的,而不是全部本金,大概是全部本金的一半这样;而你存款本金是按全额100w计算的。

综上,你不能说,买(贷款)的时候你嫌贵,卖(存款)的时候嫌便宜。

银行给你放贷的时候是解决了你的资金周转需求,否则,您连买房上车的基本资格都不够------钱不够。

我写这篇东西,也不是为了给银行洗白,但也请不要说银行黑。利息相当于,你租了银行的RMB,给这些RMB付的租金而已。

您去租赁某个行业的设备也不止这些钱吧。但是你没有能力,或者说没有必要去买整台的设备,那就租好了。

根据经济学中的国际经验,租售比为1:200-1:300的区间是比较合理的,,也就是说靠租金收入,需要200~300个月(17-25年)才能把购买成本收回来。这么说吧,你在市场上租赁不同的设备,租个3年36个月/5年60个月/10年120个月的租金,是不是也够把该设备买回来了?按揭贷款是30年,360个月,RMB租给你30年360个月,才回本儿。

我不讲租售比的问题了,越聊越深,越聊越多。

反正,不要事事都想着自己怎么吃亏了,阁下可以权衡一下自己赚在哪里了,你会更开心。

本来打算这两天回去看看老爷子,北京这疫情又有了点动静,担心回来不方便,还是再等等的吧。

老爷子偶尔的会和我打电话说家那边哪个阿伯阿婶又没了。

我和老爷子说,你那点钱赶紧花吧,不够我再给您;儿子有出息你留着给我那点也用不着;儿子没出息,你那点也不够。该干嘛干嘛,想吃啥吃啥。别总那么谨慎了。

第五个

上一条我算了存款100w的利息,也算了贷100w的利息。并不是说存钱好,我也不愿意存。

事实是,有能力的人,有资源的人,有想法的人,敢做事情的人(哪怕贷款)很多都肥了,

很多存钱的 人都瘦了。

钱生钱,钱生儿子,子子孙孙无穷匮。

只有让这些资本运作流转起来,才能跑赢通货膨胀,才能制造更多的利润,才能让你看起来像个人上人。

我说的这些观点在我的头脑里并不矛盾,但是让我写出来,让你们都能理解,对我来说可能有点难度,或者说有些地方有点自我冲突,我也不想我写的东西任何人都懂,懂的自然就懂了。

评论区会有质疑,请理性,然后,哪怕你理性,可能我不回复,也请恕不回复,平日甚忙。

第六个:解决方案

之前你们申请的银行按揭贷款,是以基准利率4.9%为锚点,上浮或者打折一些,有一部分人的贷款利率会达到年化5.88%甚至更高。如果说你们觉得利息高了,现在完全蹭一波国家放水的车,可以置换为一些低利率,年限也不短的房产抵押经营贷款产品,比方说3.6-3.85%的10年期按30年等额本息还款,利息这块降低了很多,月还款降低了很多,其中一家银行,等额本息还款每100w的贷款金额大概月还款4688这样,等额本金的话,每100w第一期的月还款大概在6000,最后第120期大概在4900元左右。

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这个图表做的是以1000万为基数,如果你需要100万的话,息费月还款这块的数据乘以0.1就可以了,如果需要的是300w,乘以0.3就可以了。

第七点:

既然说到第六点了,应该附送给你们一个第七点

叶洛曦:如何办理房屋抵押贷款?

鉴于评论区有很多争议,

补充个第八条

尽量去做符合大家能力天赋性格等内的事情,

背你们还得起的负债。

乐观派 和 悲观者 ,不是天生的宿敌。

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现在听的音乐是《处处吻》,爱你们。

2020/12/26 ,圣诞后一天。

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