茉莉花评论
西班牙人上街要求降租金、停止驱逐。限租能压低房租，可它多不出一套房，而西班牙缺的正是房子。纽约强制搬人要经法院，文中所引的中国两条规则讲提前通知：护着租客，和找得到房，是两回事。
10月3日，西班牙马德里、瓦伦西亚等城市举行了约50场住房游行，西班牙政府说，光是马德里就有约7万人上街。前一天，议会以178票对172票、184票对166票，否决了政府为平息抗议提出的两项法令，里面有把2028年前到期的租约延长两年。抗议者要求降租金、停止驱逐。可是，限租、延长租约这些办法，到底帮得了谁？
我的看法是：限租能压低租金，短期内对已经住进去的人尤其有用，一些地方的新租约也设了上限；可限租多不出一套房，还在找房的年轻人租不租得到房，还要看新房建得够不够。纽约和中国正好可以对照：纽约有争议、没和解的驱逐案要由法官裁决，房东胜诉后签发驱逐令，中国下文的两条规则写的是提前通知；可在纽约，法律护着租客，租房照样难。
西班牙央行在2025年年报里算过：2021年到2025年，西班牙新建成的住房比新增的家庭少了约75万套。光是2025年，新增家庭就有24万户，新建成的住房只有9.2万套，缺口还在扩大。房子不够，租金就往上走：房产网站Idealista的统计显示，今年9月底，在西班牙租房每平方米要15.1欧元，比一年前贵5.6%。
央行把限租的好处和代价都说了：限租在短期内特别能减轻已签租约的租户的负担；可要是长期实行，房东的实际收入下降，投资出租房的劲头跟着下降，新出租的房子会比不限租时少。
纽约：强制搬人要经法院，空房却极少
纽约的法律尊重租客的权利：按规矩，把租客赶出门的只能是执行官或者警长，别人动手赶人，就是非法驱逐。纽约州的“正当理由驱逐”法（Good Cause Eviction）2024年4月20日生效，受这部法律保护的房子，房东没有正当理由不能结束租约，这部法律靠法院执行。美国宪法第十四修正案写着，各州不经正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产。在我看来，纽约这套先审后搬的程序，就是这条原则落在租房上的样子：租客的话要听，房东的诉求也要先由法官裁决。
一个驱逐案是这样走的：房东先向法院递交诉状，写明起诉的理由；案子先分到调解庭，法官要房东和租客谈着解决。租客的答辩，是向法院陈述抗辩理由和反诉；开庭日期可能改期；双方还可以提动议，请求法院采取某项行动。进入开庭审理的，双方当庭举证，由法官作出决定；房东胜诉的，法院判决房东有权让租客搬走，法官再签发驱逐令。房东雇执行官执行驱逐令的，执行官由市长任命；动手之前，接到驱逐令的官员还要至少提前14天书面通知租客。美国广播公司纽约台（ABC7）2024年11月的调查发现，纽约市的驱逐案平均要两年；房东们说，驱逐令至少要六个月才能执行。前者算整个案子，后者只是最后一步。案子拖成几年，部分原因是疫情以来法院积案多、资源有限，不全是程序要花的时间。ABC7报道的一位布朗克斯区房东，当了几十年护士，在法院打赢了官司，又等了一年多才等到法官签发驱逐令，到报道时还在等执行官去执行。这套程序两边都护着：租客不会被人直接赶出门，房东的权利也要经法官裁定、由官员落实；代价是慢，房东要等。
可在纽约找房一样难。纽约市住房保护与发展局2024年3月6日在市议会作证时说，2023年全市出租房的净空置率只有1.41%，供给跟不上需求。
中国：这两条规则靠提前通知保护租客
《民法典》第七百三十条规定，租期没有约定或者约定不明确，依据第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，双方都可以随时解除合同，只要在合理期限之前通知对方。也就是说，依法算作不定期租赁的，房东在合理期限之前通知租客，就能解除合同，这一条没有要求房东说明理由，也没有要求房东先到法院起诉。2025年9月15日起施行的《住房租赁条例》加了一层保护：房东依法解除合同，要通知租客，给租客留出搬走的合理时间，不得用暴力、威胁或者其他非法方式逼租客解约、搬走。这两条保护租客的办法是提前通知和留出搬家时间，条文里没有先走法庭程序这一环，纽约那样要经法院裁决的程序，在这两条规则里找不到对应的东西。
三地比起来，西班牙和纽约相同的是缺房：西班牙新建成的住房赶不上新增的家庭，纽约空房极少。不同的是法律怎么护着租客：纽约靠法院走完程序，中国的这两条规则靠提前通知，西班牙连延长租约的法令都没通过。落到租房的人身上：在纽约，住进去的租客住得稳，想新租一套房的人却很难找到；在中国，依法算作不定期租赁的租客，房东在合理期限之前通知就能解除合同。
支持限租的人也有证据。西班牙央行说，加泰罗尼亚等地被定为住房紧张区的城镇，新租约的租金设了上限；央行引用的一项2023年的研究发现，加泰罗尼亚2020年到2021年的限租让租金下降了4%到6%，短期内没有减少出租房。我同意，限租能把租金压下来；可压低租金和多出房子是两回事，2025年西班牙新建成的住房，仍然赶不上新增的家庭。还在找房的年轻人要的，不只是一份便宜些的租约，而是先签得到一份租约。
所以我的答案是：限租帮得上已经住进去的人，可它补不上缺的房子；还在找房的年轻人租不租得到房，很大程度上要看新房建得够不够。对美国来说，要紧的是守住这套两边都护着的程序，同时多盖房，让空房多起来。
纽约的驱逐案，2024年的调查显示平均要两年；2023年全市出租房的净空置率，只有1.41%。法院的程序保得住已经住进去的人，保不住还在找房的人。
文中事实来自：BBC中文、路透社、西班牙央行2025年年报、Idealista、纽约市住房保护与发展局、美国广播公司纽约台、澎湃新闻政务号、司法部、美国国家档案馆、纽约州参议院、纽约房屋法庭解答中心