黄昏，我站在数码港海滨长廊。贝沙湾的玻璃幕墙把夕阳反射成一片碎金，跑步者、遛狗者、推婴儿车的家庭在长廊上穿梭。这里环境优美，设施完善，像一个高档住宅区——因为它确实是。走进数码港商场，超市、咖啡店、地产代理、时装店，与任何一个中产商场无异。写字楼大堂的指示牌列着几家科技公司名字，但楼上灯火疏落。我忽然想，20多年前政府说要建「香港硅谷」，如今最成功的是楼价。这就是「数码港模式」：以科技为名，以豪宅为实，以收租为终。今天站在数码港，明天会不会站在北都大学城，看到同一幅景象？
香港科技公司没有土地长期控制权
数码港的故事，是香港土地规划的一面镜子。1999年，政府以发展资讯科技为由，把薄扶林一幅土地批出，项目包括写字楼、商场、酒店和大量住宅。发展商以「数码港」概念取得土地，但最有价值的部分始终是住宅——贝沙湾。写字楼最初确实吸引了微软、IBM、雅虎等跨国科技公司进驻，但它们大多是租用办公室，做市场推广、区域管理或产品展示，而非把核心研发放在香港。租约到期后，有些公司迁往鲗鱼涌、观塘，甚至离开香港。数码港没有变成硅谷，反而变成一个高尚住宅区附带写字楼。数码港第五期的设计更像一个商场，因为设计者不是用家，而是营运者；他们思考的不是「研发者需要什么空间」，而是「什么空间最容易出租、租金最高」。用家缺席的设计，注定只能吸引租客，不能孕育创新。这是收租逻辑，不是创科逻辑。
问题的根源，在于土地的拥有权和使用权分离。数码港的土地没有交给大学或科技企业去发展，而是由一个中介角色——发展商和管理公司——去兴建和营运。科技公司只是租客，租客永远不会投入太多，因为土地增值和物业回报不属于他们。真正的创新集群，需要使用者拥有空间、改造空间、长期扎根。史丹福大学之所以能催生硅谷，是因为大学拥有大量土地，可以让教授和学生创业，让企业在附近生长。腾讯在深圳可以整片土地开发，按照自己的需求建园区，养育自己的企鹅王国。香港的科技企业呢？它们要根据政府定下的框框，租用别人设计好的写字楼，连一幅墙都不能随便改动。香港不是没有土地，而是土地的支配权不在用家手里，而在收租者手里。
科学园也面对同样的问题。白石角的科学园旁边，是「天赋海湾」等豪宅群。科学园提供实验室和办公室给初创企业，但租金不低，空间有限。初创企业在科学园孵化，长大后往往因为租金和空间不足而搬走，无法在附近形成产业链。大企业可以租用科学园的写字楼，但那只是租用，不是扎根。科学园的管理模式也是以出租为主，管理公司要平衡收支，租金收入是核心考虑。这跟数码港如出一辙：政府批地，中介兴建，企业租用，豪宅围绕。产业生态无法形成，因为用家没有土地的长期控制权。
政府必须摒弃「地产财政」管治思维
现在，新界的土地被拨作「大学城」。表面上是发展教育与科研，但从目前的规划模式和框架来看，恐怕会重蹈数码港和科学园的覆辙。政府的招标模式，核心仍然是土地起豪宅去支援，周边建大量高收入住宅，大学和科研机构只是租用者。前期最大的得益者，恐怕是建筑工程师、发展商和地产代理；大学城的概念，成为卖楼的包装。北都最近有楼盘开售，价格惊人地高，这正好说明：当「大学城」消息一出，土地价值先被炒起，真正办学和科研的需要反而被搁在一旁。若这种模式不改，北都大学城不会成为知识创新的摇篮，而会成为一个超级巨大的数码港：豪宅围着几幢写字楼，商场里有咖啡店，大学实验室像租客一样交租，合约到期便搬走。
有人说，深港融合会改变这一切。北都楼价高企，中低收入的人会选择搬到深圳居住，每天跨境到香港工作。深圳的居住成本相对低，交通网络越来越方便，这确实是一个很大的可能。但这种融合不应只是被动地由楼价推动。特区政府需要主动思考，过去近30年的管治土地规划模式是否合理？把土地交给地产中介，以豪宅包装产业，是否还能走下去？如果北都大学城最终只是令建筑工程师得益，令地产商卖出更多豪宅，那么它带来的不是产业升级，而是社会进一步撕裂：有钱人住在豪宅，普通人被迫跨境，大学城变成一个空壳。深港融合若是被楼价逼出来，只会加深不公，而不是真正的区域合作。
特区政府过去30年的管治哲学，可以概括为「地产财政」。土地是政府最重要的收入来源，批地给地产商是最方便、最快速变现的方法。这种思维渗透到各行各业：大学城、创科园、文化区，无一不是以地产项目包装。政府习惯了做中介和监管者，而不是产业的培育者。要改变，需要的不只是政策调整，而是整个政府的心态转变：从「批地收租」转向「与用家共同发展」。这涉及公务员体系、招标制度、土地契约、跨部门协作，每一环都不容易。但如果不改，北都大学城注定是数码港的翻版。
数码港缺乏一个真正且长期的主导者
数码港的管治模式还有一个更深层的问题，就是缺乏一个真正的主导者。数码港的主席通常由社会贤达出任，六年一任，任期有限，难以建立长远的战略方向。这跟华为有任正非长期主导、目标清晰的情况截然不同。数码港的发展并非纯粹由盈科集团全权主导，中间夹杂政府官员的参与，结果变成和稀泥——大家为了程序上的公平而公平，招标模式反而制造更多效率低下的问题。这种以表面公平公正为先、不以产业成果为目标的做法，令企业无法专注发展，也令园区难以形成真正的主导力量。这些问题部分源于过去反对派遗留下来的制约，令政府绑手绑脚。如今在爱国者治港的原则下，政府其实可以更果断，只要高透明度地向社会交代合作对象和条件，找到有实力的公司坐镇，相信自然能够赢得社会的信任。若这个管治模式不改变，产业仍然很难发展。
大学城若要走出一条新路，不能只靠「交地给大学」就以为万事大吉。大学固然重要，但香港的大学本身缺乏大规模产业转化的经验和动力；真正能带动创新落地的，往往是龙头企业。政府应该改变思维，不再只做「批地收租」的中介，而是主动出击，与有规模的大企业洽谈，让企业成为园区的真正主人。举例来说，政府可以与格力商讨，在北都成立一个专注冷气、热泵及节能电器的研究所。全球暖化下，冷气使用量暴增，高效节能技术有迫切需求，这是格力需要的研发方向。政府提供土地，由格力主导设计和兴建，再与本地大学配对合作，建立一个培养相关工程师的综合型研究室。企业的科研人才可以走进课堂，成为最贴地的教材，学生亦可以在真实的研发项目中实习，这样的人才配对才有吸引力。
华为是另一个例子。要吸引华为落地香港，不能只靠口号，必须先问：华为有什么需要？华为在通讯设备、芯片设计、云计算等方面需要高端人才和国际市场窗口，香港可以提供法律、金融和国际化环境，但土地和营运成本必须合理。政府可以与华为商讨，将北都某个园区交给华为设计兴建，作为其海外研发和人才培训基地。小米总部在北京，但已在深圳落户，香港若想吸引小米，就要想清楚小米需要什么。小米的智能家居和电动车业务正在扩张，香港可以成为小米其中一个实用平台，例如智能电动车的测试场、用户体验中心或海外发布基地。比亚迪也一样，若要落地香港，不是简单租几层写字楼，而是要有整车研发、电池测试、充电设施等配套，这需要政府深刻理解产业需求，而不是先花几千亿做一堆未必有用的基建。
土地交出去是为了让企业扎根
真正的园区不应该只有豪宅。豪宅只是地产逻辑的副产品，一个有生命力的园区应该混合不同阶层的居住空间：有豪宅、有公屋、有企业宿舍，甚至采用日本模式的职住一体宿舍，让科研人员、工程师、学生都住得起、住得近，形成真正的社区。政府要大胆一点，不要被地产商牵着走，土地可以用长期租约或象征式地价交给企业，让企业有归属感，愿意投入几十年的研发。除了内地企业，政府也应该放眼国际，日本、韩国、台湾、马来西亚都有具实力的创科企业，甚至可以向NVIDIA创始人黄仁勋招手，探讨将北都园区交给其团队与内地合作的可能性。关键是政府要放下「管理者」的傲慢，变成「促成者」，官员要有相关产业背景，能与企业家对话，不是只懂得处理行政程序和招标文件。
最后，成本问题不能回避。香港工程费比深圳贵许多，如果北都要借大量资金做基建，是否应该考虑将部分工程交给深圳或大湾区的承建商？这样可以大幅降低成本，避免浪费公帑。政府与立法会议员必须认真计算，不能为了「香港自主」而盲目烧钱，也不能为了面子工程而牺牲实际效益。数码港的教训已经很清楚：几十年过去，有哪一间具规模的企业真正在数码港生长出来？很多都只是租约期满就搬走。要脱离这个模式，香港需要一个知识型政府，有产业触觉、有成本意识、有谈判能力。无论如何，北都大学城已经起步，开始了总比不开始好，但如果仍然沿用数码港的收租逻辑，到头来只会是另一个更大、更贵、更空洞的数码港。土地交出去，不应该只为了收租，而应该为了让企业在这里扎根，让人才在这里成长，让香港真正拥有自己的产业。
我站在数码港，看着贝沙湾的灯火。那些豪宅里的住户，有多少人知道这里原本是「数码港」？他们关心的只是楼价和景观。如果北都大学城也变成这样，20年后，人们站在大学城的海滨，看到的将是另一片豪宅，另一个商场，几幢租给大学的写字楼。楼价很高，租金很贵，但没有一家伟大的企业在这里诞生，没有一项核心技术在这里扎根。今日数码港，明日北都大学城，这不是一句口号，而是一个警告。香港的土地规划若不改变收租逻辑，北都大学城只会成为另一个数码港——更大、更贵、更空洞。到那时，我们失去的不只是土地，还有整整一代人的机会。
作者胡恩威是全国港澳研究会会员，江苏省政协委员，进念．二十面体联合艺术总监暨行政总裁。
文章仅属作者意见，不代表香港01立场。
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