深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局和国家金融监督管理总局深圳监管局10月15日联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，即日起施行。2026年8月28日后新发布土地出让公告的商品住房项目，优先选择现房销售；这类项目申请预售，申请的楼栋要完成主体结构封顶，也就是完成屋面层结构混凝土浇筑，并提交建设、设计、施工、监理等单位签字盖章的质量验收记录。
受影响的是在深圳买新房的人：这类项目的预售资金全额、全过程监管，要等项目联合竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件后才解除监管，买房人买到的房子会更接近完工。8月28日后取得预售许可证的项目，要等竣工备案后才能发放个人住房贷款（含公积金贷款），贷款资金支付到资金监管账户。
现房销售方面，开发企业取得房屋首次登记，并把现房销售方案和具备交付条件的证明报区住房建设部门备案后，才能组织销售，房屋和土地使用权不能有抵押、查封。已取得住宅楼栋主体结构施工许可的现售项目，开发企业可以和购房人签定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%；开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按合同解除定金合同，开发企业要依法返还定金、承担违约责任。
8月28日（含）前已取得建设工程规划许可证、还没办理预售许可的在途项目，仍按原有政策预售。8月28日（含）前已取得土地、还没取得建设工程规划许可证的项目，原则上执行新的预售政策，但区政府确保能按时建成交付、加强预售资金监管并报市住房建设局备案后，2027年12月31日前仍可按原有条件申请预售。8月28日（含）前的“三旧”改造历史遗留项目，由有关部门另行研究。
开发企业方面，8月28日后签订开发贷合同的项目实行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，开发贷款、自有资金、现房销售资金等全部纳入在主办银行开立的账户管理；8月28日后发布出让公告的住宅用地，土地出让价款可以分期缴纳，首期款不低于50%、30天内缴清，余款原则上一年内缴清，不计利息。
这份实施意见落实的是住房城乡建设部、自然资源部和金融监管总局的《关于完善商品住房销售制度的通知》。到10月15日，已有北京、上海、广州、武汉、天津、杭州和深圳7个城市公布实施意见；现房定金的比例，广州、武汉、天津和杭州是5%，上海和深圳是3%，北京是1%。8月28日前的历史遗留项目，北京、广州和天津经区政府评估风险后可以按在途项目办理，武汉和杭州的过渡期最长到2028年底；上海的这类项目和深圳的“三旧”改造历史遗留项目，则留待另行研究。
| 城市 | 公布日期 | 现房定金比例 |
|---|---|---|
| 北京 | 9月24日 | 1% |
| 上海 | 9月28日 | 3% |
| 广州 | 9月30日 | 5% |
| 武汉 | 10月1日 | 5% |
| 天津 | 10月10日 | 5% |
| 杭州 | 10月15日 | 5% |
| 深圳 | 10月15日 | 3% |
数据：7个城市公布的实施意见
茉莉花观察
这一节是茉莉花的看法，依据是上文的事实。
我们的分析对买期房的人，这份实施意见有两层保护：新出让土地上的项目要盖到顶才能预售，预售款全额监管到竣工交付；8月28日以后取得预售许可证的项目，按揭贷款要等竣工备案后才发放。后一条按取得预售许可证的日期划线，不看土地是哪天出让的。
不同看法实施意见说，让部分已拿地的项目在2027年底前仍按原条件预售，是为了保持市场供需平稳；同时让土地款分期缴纳，并要求加大对现房销售项目的开发贷款支持。我们同意，过渡安排能避免新房供应一下子减少；但这些按原条件预售的项目，买房人能依靠的主要是加强了的预售资金监管。
我们的预判深圳“三旧”改造历史遗留项目的预售规则什么时候定。我们判断，到2026年12月31日（含当天），深圳不会公布8月28日（含）前“三旧”改造历史遗留项目的预售办法。实施意见只说由有关部门另行研究，没有给出时间；上海的细则对这类项目也写了另行研究，到10月15日后续口径还有待明确。同样是8月28日前的历史遗留项目，武汉和杭州给了到2028年底的过渡期，深圳的“三旧”项目还在等规则。
综合联合新闻网、深圳市住房和建设局、21世纪经济报道、同花顺财经报道
